RESPA के उल्लंघन: परिभाषा, उदाहरण और दंड

RESPA (रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसीजर एक्ट) 1974 में कांग्रेस द्वारा पारित एक कानून है, जो अचल संपत्ति निपटान शुल्क में अनैतिक प्रथाओं और उपभोक्ता दुरुपयोग पर रोक लगाने के लिए है। RESPA से पहले, रियल एस्टेट पेशेवरों और समापन सेवा प्रदाताओं ने उपभोक्ताओं को अपने घरों पर बंद करने के लिए अनावश्यक रूप से दुर्व्यवहार किया।

RESPA को अचल संपत्ति निपटान प्रक्रिया की प्रकृति और लागतों के बारे में समय पर और उचित खुलासे के साथ उधारकर्ताओं को प्रदान करने के लिए गृह ऋण, बंधक दलालों या उधारदाताओं के अधिकारियों की आवश्यकता होती है। अधिनियम में किकबैक पर भी प्रतिबंध है और एस्क्रो खातों के उपयोग पर सीमाएं हैं। अधिक विशिष्ट विवरणों के लिए, पढ़ते रहें।

RESPA के उल्लंघन के लिए दंड काफी गंभीर हैं। एक समय में, उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो (सीएफपीबी) ने एक बंधक ऋणदाता, दो रियल एस्टेट दलालों और एक बंधक सेवादार को लगभग 4 मिलियन डॉलर का जुर्माना और उपभोक्ता राहत दी।

यहां आम RESPA उल्लंघन और दंड के पांच उदाहरण दिए गए हैं। यह जानना अच्छा है कि वे क्या हैं ताकि उन्हें टाला जा सके।

1. रेफरल के बदले में (गैर-मौद्रिक) उपहार देना।

जब आप निपटान सेवा के एक रेफरल के बदले में भुगतान प्राप्त करते हैं या भुगतान (या मूल्य का कुछ और) करते हैं, तो आप RESPA का उल्लंघन करते हैं। उदाहरण के लिए, HUD ने हाल ही में एक मूल्यांकक के साथ समझौता किया, जिसने रेफरल के बदले में एक बंधक कंपनी के कर्मचारियों को रेस्तरां उपहार प्रमाण पत्र दिया। मूल्यांकनकर्ता ने बस्तियों में HUD का $ 4,000 का भुगतान किया। इसके अलावा, उन्हें उपहार प्रदान करने से रोकने और बंधक कंपनी की HUD की जांच में सहयोग करने के लिए सहमत होना पड़ा।

2. सेवाओं की लागत को कम करना।

तृतीय-पक्ष निपटान सेवाओं की कीमत बढ़ाना एक RESPA उल्लंघन है। एक बंधक ब्रोकर अपने क्रेडिट रिपोर्ट को खींचने के लिए भुगतान करने की तुलना में खरीदारों को क्रेडिट रिपोर्ट के लिए अधिक शुल्क नहीं दे सकता है। HUD ने एक बार एक राष्ट्रीय बंधक कंपनी के खिलाफ इस तरह का उल्लंघन करने के लिए एक मामला सुलझाया और कंपनी पर 370,000 डॉलर का जुर्माना लगाया। यदि आपकी कंपनी बंधक प्रदान करती है, तो उपभोक्ताओं से वही शुल्क लें जो आप तृतीय-पक्ष सेवाओं के लिए भुगतान करते हैं।

3. आम फीस के लिए ओवरचार्जिंग

आपके द्वारा तृतीय-पक्ष विक्रेताओं को प्रदान की जाने वाली सेवाओं के लिए शुल्क देना ठीक है, लेकिन फीस बढ़ाना ठीक नहीं है। चार रियल एस्टेट कंपनियों ने एक बार HUD के साथ समझौता किया, शीर्षक कंपनियों को चार्ज करने के लिए $ 80,000 का भुगतान करके, जो कि HUD ने कमरे के उचित बाजार मूल्य की तुलना में बहुत अधिक दरों पर क्लोजिंग के लिए अपने कॉन्फ्रेंस रूम का उपयोग किया। HUD ने इसे रेफ़रा की अवहेलना करने वाले प्रावधानों के रूप में उल्लिखित रेफरल शुल्क माना।

4. बीमा कंपनी को रेफरल शुल्क देना।

यह HUD के अनुसार, RESPA का भी उल्लंघन है, जब किसी ब्रोकर की टाइटल कंपनी (या उसके किसी भी मालिक की) टाइटल इंश्योरर द्वारा बनाई गई एक कैप्टिव रिइंश्योरेंस प्रोग्राम में वित्तीय हिस्सेदारी होती है, जो टाइटल कंपनी की नीतियों को रेखांकित करती है। (एक बंदी बीमा कंपनी उस कंपनी के स्वामित्व में है जिसके साथ वह व्यवसाय करता है।) इस तरह की व्यवस्था, एचयूडी ने खोजी, इस तथ्य को छिपाने का एक प्रयास है कि प्राथमिक शीर्षक कंपनी द्वारा पुनर्बीमाकर्ता को दी गई रेफरल फीस दलाली के लिए फ़नल की जा रही है। शीर्षक कंपनी। यह अभ्यास विशेष रूप से संदिग्ध है जब पुनर्बीमा कंपनी द्वारा सीमित जोखिम और कुछ भुगतान का इतिहास होता है। बस तीन होमगार्डर्स से पूछें जिन्होंने HUD को 1,950,000 डॉलर का भुगतान किया था जो यह दावा करते हैं कि उनकी संबद्ध पुनर्बीमा कंपनियां बंदी थीं।

5. किकबैक को कवर करने के लिए शेल संस्थाओं की स्थापना।

एक बार, एक रियल एस्टेट कंपनी को रेफरल फीस प्राप्त करने के लिए शेल संस्थाओं की स्थापना के लिए $ 325,000 का जुर्माना लगाया गया था। कंपनी ने अपने सहयोगियों को एक शेल संगठन बनाने के लिए प्रोत्साहित किया, जिसमें कोई व्यवसाय संचालन या महत्वपूर्ण संपत्ति नहीं है, एक शीर्षक कंपनी में दिलचस्पी खरीदने के लिए जो आंशिक रूप से अचल संपत्ति कंपनी के स्वामित्व में है। शेल संगठन ने शीर्षक कंपनी के मुनाफे के एक हिस्से को एकत्र किया और फिर उन मुनाफे को सहयोगियों को पुनर्वितरित किया। एचयूडी ने यह भी आरोप लगाया कि सहयोगियों ने शीर्षक कंपनी में अपने स्वामित्व हितों के लिए नीचे-बाजार की कीमतों का भुगतान किया। इसके अलावा, शेल संगठन का निर्माण और बाजार मूल्य के नीचे शीर्षक कंपनी में हितों की खरीद आरईएसपीए के एंटी-किकबैक प्रावधानों को स्कर्ट करने का प्रयास था।

RESPA के दंड से बचने में आपकी सहायता के लिए, हमने RESPA के उल्लंघन की स्थिति में अचल संपत्ति या कानूनी पेशेवरों से कुछ उद्धरण या जानकारी एकत्र की है और उनसे कैसे बचा जाए:

पढ़ना दोनों RESPA विनियम और HUD स्पष्ट कथन

“RESPA मुश्किल नहीं है। एजेंटों और दलालों सहित रियल एस्टेट पेशेवरों को किसी अन्य अचल संपत्ति पेशेवर (उधारदाताओं, निरीक्षकों, मूल्यांककों और शीर्षक बीमाकर्ताओं सहित) से सार्थक मूल्य का कुछ भी अनुरोध या स्वीकार नहीं करना चाहिए, अगर यह स्पष्ट, स्पष्ट और सार्वजनिक सेवा के लिए नहीं है। बाज़ार दर।

अचल संपत्ति में सबसे आम RESPA उल्लंघन हम रेफरल के लिए "भुगतान" कर रहे हैं। यह भुगतान नकद या उपहार हो सकता है, जिसमें टिकट और उपहार कार्ड शामिल हैं। हम अनुशंसा करते हैं कि हमारे एजेंट बिना किसी अपेक्षा के व्यवसाय का उल्लेख करें, सिवाय इसके कि अन्य पेशेवर हमारे ग्राहकों को महान सेवा में मदद करें। अवधि। जहां संभव हो, यह हमारे ग्राहकों को कई सेवा प्रदाता विकल्प प्रदान करने के लिए एक अच्छा विचार है (जैसे, "यहां तीन ऋणदाता हैं जो मुझे लगता है कि इस स्थानीय बाजार में आपकी मदद कर सकते हैं।")।

मैंने कुछ एजेंटों को देखा है जिन्होंने RESPA नियमों या HUD के स्पष्ट बयानों को कभी नहीं पढ़ा है। इसके बजाय, RESPA के नियम एक गलत मिथक बन सकते हैं जो समय के साथ साझा और माना जाता है। उदाहरण के लिए, मुझे पता था कि एक ऋणदाता जो प्रत्येक रेफरल के लिए $ 25 उपहार कार्ड भेजेगा। यह पूछे जाने पर, उसने कहा, "जब तक यह प्रत्येक रेफरल के लिए $ 25 से अधिक नहीं है, तब तक यह एक RESPA मुद्दा नहीं है।" जबकि RESPA एक डॉलर की राशि निर्धारित नहीं करता है, विनियम और स्पष्ट दस्तावेज बताते हैं कि $ 25 राशि कहां से आई है। भले ही ऋणदाता बाकी नियम को नहीं समझता था। सामान्य तौर पर, एक उपहार की कुल वार्षिक राशि $ 25 ($ 25 प्रति रेफरल नहीं) हो सकती है। इसके अलावा, उपहार एक कार्यालय में सभी को समान रूप से दिया जाना चाहिए, न कि केवल उन लोगों को जो व्यवसाय का उल्लेख कर सकते हैं। मेरी सलाह: विनियमन और HUD दोनों स्पष्ट दस्तावेज़ पढ़ें। RESPA के बारे में "मुंह के शब्द" पर भरोसा मत करो।

- ग्लेन एस फिलिप्स, सीईओ, लेक होम्स रियल्टी

अब के लिए Zillow के सह-विपणन कार्यक्रम से बचें

“मैं पूर्वोत्तर के चार राज्यों में एक रियल एस्टेट ब्रोकर हूं और मैं ज़िलो का बहुत बड़ा प्रस्तावक हूं, लेकिन उनके मंच के साथ एक समस्या है।

वर्तमान में, ज़िलो के सह-विपणन कार्यक्रम में उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो द्वारा एक खुली जांच है। यह कार्यक्रम एजेंटों को ज़िलो की वेबसाइट पर बंधक दलालों के साथ विपणन की लागत साझा करने की अनुमति देता है।

मैंने हमेशा सवाल किया है कि यह कार्यक्रम RESPA के साथ कैसे अनुपालन करता है और महसूस करता है कि किसी भी एजेंट को जांच अंतिम होने तक स्पष्ट होना चाहिए। इतने बड़े हेडलाइन में फंसना या किसी प्रोग्राम के इर्द-गिर्द अपना व्यापार खड़ा करना जो किसी भी एजेंट के बॉटम लाइन पर बड़ा असर डाल सकता है। ”

- क्रिस लिप्पी, ब्रोकर और गेट लिस्टेड रियल्टी के मालिक

यदि आप संदेह में हैं कि क्या यह एक परिणाम उल्लंघन है, तो इसे मत करो

“रियल एस्टेट कई बार फिसलन भरा ढलान हो सकता है, लेकिन मुझे लगता है कि जब रेजपा में आता है तो एजेंट काफी जोखिम में पड़ जाते हैं। यदि आप सोच रहे हैं कि क्या आप एक RESPA उल्लंघन कर रहे हैं, यह कर बंद करो! वित्तीय विचार स्पष्ट अपराध है, लेकिन यह एक निर्दोष के रूप में भी हो सकता है क्योंकि शीर्षक अधिकारी द्वारा आपकी पुस्तक की बैठक में शराब लाने की पेशकश को स्वीकार करना। मैंने एक अन्य एजेंट के साथ इस तरह की एक पार्टी की मेजबानी की, और हम RESPA और उस प्यारे शीर्षक अधिकारी के बारे में इतने पागल थे कि हमने आमंत्रित किया था कि हम रसोई में घबराहट में फुसफुसा रहे थे या नहीं, हमें उसे ऐपेटाइज़र की मदद करने की अनुमति भी देनी चाहिए! एक DUI से भी बदतर दंड के साथ ... इसके बारे में सोचने के लिए एक पल लेने लायक है। "

- लिंडा बेटेनकोर्ट, सोथबी इंटरनेशनल रियल्टी में रियाल्टार

अभी, सीएफपीबी एलएसीई क्लेरिटी के संबंध में आरएसपीए प्रवर्तन नीति

“उपभोक्ता वित्तीय संरक्षण ब्यूरो RESPA प्रवर्तन के प्रभारी संघीय एजेंसी है। पिछले निदेशक, रिचर्ड कॉर्ड्रे के तहत ब्यूरो ने RESPA प्रवर्तन के लिए एक बहुत ही व्यापक दृष्टिकोण लिया है। यह पिछले एनफोर्सर्स की तुलना में रियल एस्टेट पेशेवरों के व्यापक सेट पर देखा गया था, और यह उद्योग प्रथाओं के एक व्यापक सरणी को भी देखता था।

वर्तमान में ओएमबी निदेशक मिक मुलवेनी और सीएफपीबी के उपनिदेशक लिएंड्रा अंग्रेजी के बीच सीएफपीबी के नियंत्रण के लिए लड़ाई चल रही है। एक संघीय अदालत ने फैसला सुनाया कि मुलवेनी सीएफपीबी के कार्यवाहक निदेशक हैं, लेकिन अंग्रेजी, कॉर्ड्रे के उप निदेशक, ने एक मुकदमा लाया है जिसमें दृढ़ संकल्प है कि वह डोड-फ्रैंक अधिनियम का कार्यवाहक निदेशक है। इस विवाद को सीएफपीए प्रवर्तन नीति के संबंध में सीएफपीबी को अल्पावधि में कोई स्पष्ट कदम उठाने से रोकना चाहिए। लेकिन एक बार जब राष्ट्रपति ट्रम्प एक नए निदेशक की नियुक्ति करते हैं, तो यह स्पष्ट है कि सीएफपीबी रिज़र्व प्रवर्तन के लिए बहुत अधिक प्रतिबंधात्मक रुख अपनाएगा। यह नया दृष्टिकोण संभवतः उद्योग के खिलाड़ियों के लिए स्पष्टता, कम प्रवर्तन कार्रवाई और छोटे दंड के आधार पर होगा। लेकिन इस क्षेत्र में विकास के लिए किसी भी स्पष्टता में समय लगेगा। ”

- डेविड रीस, ब्रुकलिन लॉ स्कूल में लॉ एंड एकेडमिक प्रोग्राम डायरेक्टर के प्रोफेसर

RESPA रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रक्रिया में संभावित अपमानजनक प्रथाओं को रोककर घर-मालिकों की सुरक्षा के लिए बनाया गया कानून है। इस संबंध में, लेक होम्स रियल्टी के सीईओ ग्लेन एस फिलिप्स की सलाह को ध्यान में रखते हुए, यह स्मार्ट होगा: “RESPA के बारे में मुंह के शब्द पर भरोसा मत करो। यदि संदेह है, तो RESPA के नियमों और HUD को स्पष्ट करने वाले दस्तावेज़ दोनों को पढ़ें। ”

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