एक गृह मूल्यांकन क्या है और इसके लिए कौन भुगतान करता है?

एक घरेलू मूल्यांकन एक घर या अन्य संपत्ति (सम्मिलित, वाणिज्यिक संपत्ति, खाली जमीन) के उचित बाजार मूल्य का एक निष्पक्ष लिखित अनुमान है। मूल्यांकन अचल संपत्ति मूल्यांकनकर्ता के क्षेत्र (समान comps), साथ ही संपत्ति के स्थान, आकार और भौतिक स्थिति में समान गुणों की हाल ही में बिक्री की कीमतों के विश्लेषण पर आधारित हैं।

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यहाँ एक मूल्यांकन के दो सामान्य उपयोग हैं:

1. खरीद या बिक्री लेनदेन

किसी संपत्ति की खरीद या बिक्री के लिए सबसे आम समय का उपयोग किया जाता है।

2. बंधक ऋण प्रक्रिया या पुनर्वित्त

सभी ऋणदाता बंधक ऋण प्रक्रिया के दौरान एक घरेलू मूल्यांकन का आदेश देते हैं ताकि घर के बाजार मूल्य का आकलन करने के लिए एक उद्देश्यपूर्ण और निष्पक्ष तरीका हो। यह सुनिश्चित करने में मदद करता है कि घर खरीदने के लिए उधारकर्ता द्वारा अनुरोधित धनराशि उपयुक्त है।

आमतौर पर, एक ऋणदाता घर के मूल्यांकन मूल्य से अधिक उधार नहीं देगा, क्योंकि संपत्ति ऋण के लिए संपार्श्विक के रूप में कार्य करती है। मूल्यांकित मूल्य का उपयोग ऋण स्वीकृति प्रक्रिया में कारक सामान्य ऋण अनुपात को निर्धारित करने के लिए किया जाता है, जैसे ऋण-से-मूल्य (LTV)।

कई अलग-अलग तरीके हैं जो अचल संपत्ति मूल्यांकक गुणों के लिए मूल्यों के साथ आते हैं। अचल संपत्ति मूल्यांकनकर्ता द्वारा चुना गया दृष्टिकोण आम तौर पर संपत्ति के प्रकार के आधार पर अलग-अलग होगा जो वे मूल्यांकन कर रहे हैं।

यहाँ तीन सबसे सामान्य तरीके मूल्यांकक हैं जो किसी संपत्ति को महत्व देते हैं।

1. लागत दृष्टिकोण

अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण घर को बदलने या पुनर्निर्माण करने के लिए लागत का उपयोग करता है, संपत्ति की भौतिक गिरावट को एक घर के लिए एक मूल्य के साथ आने के लिए। लागत दृष्टिकोण का उपयोग बीमा कारणों, वाणिज्यिक संपत्ति या नए निर्माण गुणों के लिए किया जाता है।

चूंकि लागत दृष्टिकोण एक घर के मूल्य के लिए खाली भूमि के मूल्य पर निर्भर करता है, यह शायद ही कभी आवासीय अचल संपत्ति के लिए उपयोग किया जाता है। सब के बाद, जमीन के लिए एक मूल्य के साथ आने के लिए तुलना करने के लिए ज्यादातर पड़ोस में आमतौर पर कुछ खाली बहुत सारे उपलब्ध हैं। यह इस तथ्य को भी नजरअंदाज करता है कि कई आवासीय घरों का ऐतिहासिक मूल्य है जो कि निर्धारित करना कठिन है।

2. बिक्री तुलना दृष्टिकोण

बिक्री तुलना दृष्टिकोण समान आकार, गुणवत्ता और स्थान के गुणों को देखता है जो हाल ही में क्षेत्र में बेचा गया है। संपत्ति में भिन्नता को ऐसे कारकों के आधार पर मात्रा में जोड़कर या घटाकर मूल्यांकन किया जाता है, जैसे कि बाथरूम, लॉट साइज़, और बहुत कुछ।

चूंकि यह समान के पड़ोस, हाल ही में बेचे गए घरों में मूल्य निर्धारण के आधार पर घरों को महत्व देता है, बिक्री की तुलना दृष्टिकोण का उपयोग आवासीय अचल संपत्ति के लिए सबसे अधिक बार किया जाता है। जब आपका ऋणदाता आपके द्वारा खरीदे जाने वाले घर के लिए मूल्यांकन का आदेश देता है, तो संभावना है कि अचल संपत्ति मूल्यांकनकर्ता घर की कीमत के लिए बिक्री तुलना दृष्टिकोण का उपयोग करेंगे।

3. आय का दृष्टिकोण

आय दृष्टिकोण, शुद्ध परिचालन आय के आधार पर एक संपत्ति के मूल्य का अनुमान लगाता है, जिसे पूंजीकरण दर, या शॉर्ट के लिए कैप दर से विभाजित किया जाता है। कैप दर का उपयोग रियल एस्टेट निवेशकों को बिक्री के लिए किराये की संपत्तियों का मूल्यांकन करने में मदद करने के लिए किया जाता है। यह उन्हें बताता है कि हर साल निवेश से वापसी के रूप में उन्हें बिक्री मूल्य का कितना प्रतिशत मिलेगा।

उदाहरण के लिए, यदि किसी इमारत में 10% कैप दर है, तो इसका मतलब है कि एक निवेशक को अनिवार्य रूप से हर साल भवन के मूल्य का 10% वापस मिलेगा। कि उन्होंने 10 वर्षों में अपने पूरे निवेश को वापस ले लिया होगा। यदि कैप दर 5% है, तो इसका मतलब है कि उन्हें केवल 5% मूल्य वापस मिलेगा और 20 वर्षों में अपने निवेश को फिर से प्राप्त करने की उम्मीद कर सकते हैं।

कैसे रियल एस्टेट Appraisers मूल्य वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए आय दृष्टिकोण का उपयोग करें

एक बार एक रियल एस्टेट एप्रिसाइज़र एक वाणिज्यिक संपत्ति के लिए शुद्ध आय के साथ आया है, वे फिर शुद्ध आय को पूंजीकरण दर से विभाजित करते हैं। पूंजीकरण दर संपत्ति के वर्तमान बाजार मूल्य से विभाजित वाणिज्यिक संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय का अनुपात है। उदाहरण के लिए, मान लें कि आप $ 500,000 में एक व्यावसायिक संपत्ति खरीदते हैं। ऑपरेटिंग खर्चों में कटौती के बाद, मान लें कि यह इमारत आपको प्रति वर्ष $ 50,000 की शुद्ध आय लाएगी।

यदि हम अगली आय को बिक्री मूल्य से विभाजित करते हैं तो हमें 0.1 मिलता है। चूंकि कैप दर एक प्रतिशत में व्यक्त की जाती है, हम दशमलव को 10% की कैप दर के साथ खत्म करते हैं।

मूल्यांकन एक घर का निश्चित उचित बाजार मूल्य नहीं है। एक संपत्ति का उचित बाजार मूल्य वह कीमत है जो एक इच्छुक और जानकार खरीदार एक इच्छुक और जानकार विक्रेता को चुकाएगा। यह भी मानता है कि दोनों पार्टियां स्वेच्छा से और अपने हित में काम कर रही हैं। रियल एस्टेट मूल्यांकक की योग्यता और अनुभव के आधार पर, मूल्यांकन बहुत सटीक या सर्वथा दोषपूर्ण हो सकता है।

मूल्यांकन संस्थान, व्यावसायिक अचल संपत्ति अचल संपत्ति मूल्यांककों के संघ के अनुसार, एक योग्य अचल संपत्ति मूल्यांकनकर्ता को वाणिज्य विभाग के माध्यम से सभी 50 राज्यों में आवश्यक रूप से लाइसेंस या प्रमाणित होना चाहिए। इसके अलावा, संघीय नियमों के अनुसार सभी अचल संपत्ति मूल्यांककों को निष्पक्ष होना चाहिए और लेनदेन में कोई प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष ब्याज नहीं होना चाहिए।

एक संपत्ति के मूल्य का निर्धारण करने में महत्वपूर्ण कारक आपके घर की भौतिक विशेषताओं (स्थान, बहुत आकार, चौकोर फुटेज, बेडरूम और स्नान की संख्या, आयु, दृश्य, आदि) के साथ-साथ इसकी अवलोकनीय स्थिति हैं। रियल एस्टेट मूल्यांकक इस बात पर ध्यान केंद्रित करते हैं कि स्थायी रूप से घर का कौन सा हिस्सा (या उससे जुड़ा हुआ) है, न कि फर्नीचर, सजावट, या कुछ भी जो संपत्ति में स्थायी रूप से चिपका नहीं है।

आमतौर पर, एक मूल्यांकन के लिए एक निरीक्षण के दौरान, रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ता संपत्ति को मापेंगे ताकि सही वर्ग फुटेज का पता लगाया जा सके। वे बेडरूम, स्नान और कमरे के लेआउट की संख्या जैसी सुविधाओं से संबंधित नोट्स भी लेंगे। वे घर की सामान्य स्थिति, अपील और कार्यात्मक लेआउट को निर्धारित करने का भी प्रयास करेंगे। इन मदों को मूल्यांकन रिपोर्ट में ध्यान में रखा गया है। यहां महत्वपूर्ण बातें दी गई हैं:

  • घर का स्थान
  • घर और संपत्ति का आकार
  • सामान्य स्थिति और घर की आयु
  • घर की विशेषताएं (यानी, 4 बेडरूम, 3 स्नान, आदि)
  • फिर से तैयार कमरे, परिवर्धन और अन्य प्रमुख संरचनात्मक सुधार
  • वास्तुकला की विशेषताएं, जैसे कि रोशनदान और फायरप्लेस

यदि आप इस बारे में कुछ जानना चाहते हैं कि होम एप्रिसल कैसा दिखता है, तो फ्रेडी मैक से इस एकसमान आवासीय मूल्यांकन रिपोर्ट को देखें।

संयुक्त राज्य अमेरिका में एक घरेलू मूल्यांकन के लिए औसत लागत लगभग $ 300- $ 400 है। यह कीमत घर, क्षेत्र के आकार के आधार पर भिन्न हो सकती है।

आम तौर पर बोलने वाले घर का मूल्यांकन खरीदार द्वारा भुगतान किया जाता है। घर के मूल्यांकन का शुल्क समापन लागत में जोड़ा जाता है जो समापन पर भुगतान किया जाता है। हालांकि, सिर्फ इसलिए कि खरीदार अचल संपत्ति के लिए भुगतान कर रहा है मूल्यांकक का मतलब यह नहीं है कि वे अपने हितों का प्रतिनिधित्व करते हैं। बिल्कुल इसके विपरीत। रियल एस्टेट मूल्यांककों को आम तौर पर ऋणदाता के हितों के आधार पर रखा जाता है।

एक घर का मूल्यांकन दो से सात दिनों तक होता है। इसमें आमतौर पर ये तीन चरण शामिल होते हैं:

  1. इसे मापने और इसकी समग्र स्थिति की जांच करने के लिए घर पर जाना
  2. तुलनीय घरों (comps के रूप में जाना जाता है) की पिछली बिक्री के लिए पड़ोस और MLS की जाँच करना
  3. एक रिपोर्ट बनाना, पहले से बिके हुए तुलनीय घरों के शोध, उनके व्यक्तिगत मूल्यांकन और बाजार की अन्य स्थितियों के आधार पर घर के मूल्य को सही ठहराना।

किसी संपत्ति का भौतिक निरीक्षण में इतना समय नहीं लगता है। घर की यात्रा आमतौर पर 15-20 मिनट के बीच होती है जब तक कि संपत्ति को मापना मुश्किल नहीं होता है या ऐसी अनूठी विशेषताएं हैं जो अधिक जांच वारंट करती हैं। रियल एस्टेट मूल्यांकक आमतौर पर घर की स्थिति या संपत्ति की अनूठी विशेषताओं के दस्तावेज के लिए तस्वीरें लेगा।

अंत में, घर के मूल्यांकन की रिपोर्ट बनाई जाती है, जिसमें वास्तविक घर की यात्रा से सभी निष्कर्षों को शामिल किया जाता है और पड़ोस के आसपास और आसपास के घरों की हालिया बिक्री से अनुसंधान होता है।

एक अचल संपत्ति मूल्यांकन आदर्श रूप से एक उद्देश्य है, निष्पक्ष संपत्ति के उचित बाजार मूल्य का लिखित अनुमान। यह अनुमान एक लाइसेंस प्राप्त अचल संपत्ति मूल्यांकक द्वारा निरीक्षण के साथ-साथ हाल ही में बेचे गए तुलनीय घरों के शोध से आया है।

यह एक सहायक निर्णय लेने वाला उपकरण है जो खरीदारों को भुगतान करने के लिए कितना सूचित करता है; विक्रेताओं को कितना चार्ज करना है; कितना उधार देना है; और कर अधिकारियों को कितना इकट्ठा करना है। एक अचल संपत्ति मूल्यांकन एक तरीका है मात्रा ठहराना वास्तविक संपत्ति की गुणवत्ता और मूल्य।