मालिक फाइनेंसिंग: द अल्टीमेट गाइड टू सेलर फाइनेंसिंग

मालिक वित्तपोषण एक वित्तपोषण व्यवस्था है जिसमें विक्रेता क्रेता को बैंक से ऋण प्राप्त करने की बजाय सीधे खरीदार से किस्त भुगतान स्वीकार करने के लिए सहमत होता है। मालिक वित्तपोषण एक उपयोगी उपकरण है जो खरीदारों को मासिक आय के साथ विक्रेताओं को प्रदान करते समय एक पारंपरिक बंधक की तुलना में आसान योग्यता और पुनर्भुगतान की शर्तें प्रदान करता है।

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मालिक वित्तपोषण को विक्रेता वित्तपोषण भी कहा जाता है एक उपकरण है जिसका उपयोग आप अचल संपत्ति खरीदने के लिए कर सकते हैं जब आप अन्यथा पारंपरिक बंधक का उपयोग नहीं कर सकते। एक पारंपरिक बंधक के साथ, आप संपत्ति का भुगतान करने के लिए बैंक से पैसे उधार लेते हैं। फिर, आप ऋण का भुगतान करने के लिए बैंक को भुगतान करते हैं। मालिक के वित्तपोषण के साथ, आप मालिक को किश्तों में भुगतान करने की व्यवस्था करते हैं, आम तौर पर मूलधन और ब्याज की, जब तक आपने संपत्ति की खरीद मूल्य का भुगतान नहीं किया है।

एक मालिक वित्तपोषित लेनदेन में एक निश्चित मात्रा में कानूनी कागजी कार्रवाई शामिल होती है। नीचे, हम मोर्टगेज और ट्रस्ट डीड्स के साथ-साथ प्रॉमिसरी नोट्स के बारे में बात करेंगे। यह कागजी कार्रवाई काफी मानक है; अधिक महत्वपूर्ण, यह शामिल सभी को बचाता है।

मालिक वित्तपोषण केवल अचल संपत्ति निवेशकों के लिए नहीं है। इसका उपयोग किसी के द्वारा भी किया जा सकता है, और किसी भी प्रकार की संपत्ति के लिए एकल-परिवार के घर से अपार्टमेंट की इमारत या कच्ची जमीन का टुकड़ा भी हो सकता है।

पूरे देश में, मालिक वित्तपोषण कई नामों से जाता है। आप इसे निम्न शर्तों में से किसी के द्वारा संदर्भित सुन सकते हैं:

  • मालिक वित्त
  • विक्रेता वित्तपोषण
  • मालिक ने वित्तपोषण किया
  • मालिक कैरीबैक
  • मालिक ले जाएगा (OWC)

इन सभी का मूल रूप से एक ही बात है; वे मालिक के वित्तपोषण के संदर्भ में सिर्फ क्षेत्रीय अंतर हैं।

आइए एक बुनियादी उदाहरण देखें कि मालिक वित्तपोषण कैसे काम करता है।

विक्रेता वित्तपोषण का एक उदाहरण

मान लीजिए कि आपने $ 100,000 निवेश संपत्ति का एक विक्रेता पाया है जो वे एकमुश्त हैं। आप बैंक में जा सकते हैं और $ 100,000 में से कुछ या सभी उधार ले सकते हैं। हालाँकि, मान लीजिए कि आप ऐसा नहीं कर सकते। शायद आपका क्रेडिट स्टेलर नहीं है, आप स्व-नियोजित हैं और आपको अपनी आय को सत्यापित करने में कठिनाई होती है, या आपके पास पहले से ही बहुत सारे निवेश बंधक हैं और आपने जो उधार ले सकते हैं उसमें सबसे ऊपर है। कारण जो भी हो, मान लीजिए कि आप पारंपरिक रूप से उधार नहीं ले सकते। मान भी लें कि इस निवेश को खरीदने के लिए आपके पास $ 100,000 की नकदी नहीं है।

इस मामले में, आप विक्रेता को निम्नलिखित की पेशकश कर सकते हैं: नकदी के लिए संपत्ति खरीदने या बैंक ऋण की आय से, आप मासिक किस्त देने का प्रस्ताव करते हैं। उन किस्तों में मूलधन, 7% ब्याज शामिल होगा और यह विशिष्ट 30 वर्षों के लिए होगा। संख्या इस तरह दिखाई देगी:

विक्रेता वित्तपोषण उदाहरण

धन की पूर्ति$100,000
ब्याज दर7%
भुगतान की संख्या360 (मासिक भुगतान के 30 वर्ष)
मासिक भुगतान (मूलधन और ब्याज)$665.30
विक्रेता को कुल भुगतान$239,508

उपरोक्त उदाहरण एक बहुत ही सरल है। हालाँकि, ऐसा नहीं होता है जो आम तौर पर ज्यादातर मालिकों के साथ होता है। वास्तविक जीवन में, आपको संभवतः डाउन पेमेंट की आवश्यकता होगी, ऋण अवधि (परिशोधन अवधि) आमतौर पर 30 साल नहीं होगी, और बैलून भुगतान अक्सर शामिल होंगे।

यहाँ क्या प्रत्येक के साथ की उम्मीद है:

अग्रिम भुगतान

जबकि पिछले 3 या 4 दशकों में "कुछ भी नहीं" या "कोई पैसा नीचे नहीं" के बारे में बहुत चर्चा हुई है, जो एक सामान्य घटना नहीं है। विक्रेता के लिए, नीचे भुगतान आपके "खेल में त्वचा" है; यदि आप चूक जाते हैं तो आप हारने के लिए खड़े हैं। इसलिए, आप नीचे भुगतान के लिए विक्रेताओं से 5% - 25% (और अधिक) मांग सकते हैं।

जबकि एक विक्रेता भुगतान के लिए भारी भुगतान के लिए कह सकता है, ध्यान रखें कि यह हमेशा पत्थर में नहीं लिखा जाता है। बैंक के साथ काम करने के विपरीत, जब आप विक्रेता वित्तपोषण करते हैं, तो अक्सर बातचीत के लिए जगह होती है।

ऋण परिशोधन

जनता का उपयोग 30-वर्ष के बंधक के लिए किया जाता है, और यह केवल हाल ही में ऐतिहासिक रूप से कम ब्याज दरों के साथ किया गया है, जनता के खंड अपने घरों को अधिक तेज़ी से भुगतान करने के लिए 15-वर्ष के पेबैक अवधि (15-वर्ष के परिशोधन) के साथ चले गए हैं।

मालिक के वित्तपोषण के साथ, आपको आम तौर पर 30-वर्षीय परिशोधन अवधि नहीं मिलेगी क्योंकि विक्रेता सामान्य रूप से 3 दशकों में भुगतान करना नहीं चाहेंगे। जबकि 30 साल का परिशोधन अनुसूची संभव है, उम्मीद है कि ऋण को पहले गुब्बारे के साथ लपेटा जाए (नीचे देखें)। अन्यथा, 15 से 20 साल की सीमा में सामान्य रूप से परिशोधन अवधि की उम्मीद है।

बकाया भुगतान

जब एक लंबी परिशोधन अवधि की पेशकश की जाती है, तो इसे आमतौर पर एक गुब्बारे भुगतान के रूप में कहा जाता है। गुब्बारा भुगतान के साथ, या तो मूलधन का एक बड़ा हिस्सा देय होता है - या, अधिक सामान्यतः, शेष शेष राशि सामान्य पेबैक अवधि के अंत से पहले कुछ समय की अवधि में पूर्ण होती है।

ऊपर दी गई तालिका से उदाहरण का उपयोग करते हैं। 30 वर्षों के लिए भुगतान स्वीकार करने के बजाय, शायद विक्रेता 30-वर्ष के भुगतान कार्यक्रम को स्थापित करने के लिए सहमत है, लेकिन 10 वर्षों के अंत में एक गुब्बारा भुगतान चाहता है। इसका मतलब है कि विक्रेता उन मासिक भुगतानों को 10 साल के निशान से बाहर खींचने में दिलचस्पी नहीं रखता है। इसके बजाय, आपको नकद के साथ या नया ऋण प्राप्त करके शेष राशि का भुगतान करना होगा।

ऊपर हमारे उदाहरण में, 10 साल में शेष मूल शेष के लिए एक गुब्बारा लगभग 85,000 डॉलर का एकमुश्त भुगतान होगा।

अधिक यथार्थवादी मालिक वित्तपोषण शर्तें

आइए एक अधिक यथार्थवादी मालिक वित्तपोषित परिदृश्य को देखें जिसमें 10% की डाउन पेमेंट, 30 साल की परिशोधन अवधि, लेकिन वर्ष 15 के कारण शेष शेष के लिए एक गुब्बारा शामिल है।

अधिक यथार्थवादी विक्रेता वित्तपोषण उदाहरण

दाम पूछना$100,000
डाउन पेमेंट (10%)$10,000
धन की पूर्ति$90,000
ब्याज दर7%
ऋणमुक्ति30 साल की चुकौती अनुसूची
गुब्बारा15 साल में
मासिक भुगतान (मूलधन और ब्याज)$598.77
बैलून के समय पर देय शेष राशि$73,785
विक्रेता को सभी भुगतानों का कुल (भुगतान 15 साल के लिए भुगतान + मासिक भुगतान + गुब्बारा भुगतान)$191,563

ध्यान रखें कि जब गुब्बारा आता है, तो आपको शेष राशि का भुगतान करने के लिए या तो 73,785 डॉलर नकद के साथ आने होंगे या अन्यथा विक्रेता को भुगतान करने के लिए उस पैसे को उधार लेना होगा। यदि आप धनराशि उधार लेते हैं, तो आप विक्रेता को भुगतान करने के बाद भी उस $ 73,785 पर एक नया ऋण भुगतान प्राप्त करेंगे।

एक स्वामी की वित्तीय स्थिति निर्धारित करने के लिए, आपको या विक्रेता को कागजी कार्रवाई के दो रूपों की आवश्यकता होगी। एक को एक वचन पत्र कहा जाता है जो ऋण की शर्तों और पुनर्भुगतान की अपेक्षाओं को पूरा करता है। दूसरा या तो एक बंधक दस्तावेज होगा या कुछ और जिसे ट्रस्ट ऑफ डीड कहा जाता है जो ऋण के लिए सुरक्षा प्रदान करता है।

वचन पत्र

प्रॉमिसरी नोट्स को समझना मुश्किल नहीं है। वे कर्ज चुकाने का आपका वादा करते हैं। एक वचन पत्र निर्दिष्ट करेगा:

  • ऋण की राशि
  • चुकौती की अवधि
  • ब्याज दर
  • चुकौती अनुसूची
  • भुगतान कैसे किया जाता है (यानी वे मासिक, त्रैमासिक आदि हैं),
  • भुगतान राशि और चाहे वह मूलधन और ब्याज हो या दूसरा रूप ले
  • क्या एक गुब्बारा भुगतान शामिल है और उन बारीकियों क्या हैं

अगर आप देर से भुगतान कर रहे हैं, तो प्रॉमिसरी नोट्स आमतौर पर पेनल्टी के लिए भी प्रदान करेंगे, यदि शुरुआती अदायगी में कोई अतिरिक्त लागत शामिल है, और यदि आप संपत्ति बेचते हैं तो लोन बैलेंस पूर्ण होने के कारण हो सकता है (जिसे नियत-पर-बिक्री खंड कहा जाता है)

आप या विक्रेता वचन पत्र और अन्य दस्तावेजों का मसौदा तैयार करने के लिए एक वकील को रख सकते हैं, या आप एक ऑनलाइन कानूनी सेवा का उपयोग कर सकते हैं।

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बंधक और ट्रस्ट के कार्य

ये दो दस्तावेज मूल रूप से एक ही कार्य करते हैं; क्या एक का उपयोग दूसरे पर किया जाता है, मुख्य रूप से एक ऐसा कार्य है जहां आप खरीद रहे हैं और उस क्षेत्र में प्रथागत रूप क्या है।

बंधक दस्तावेज़ और विश्वास के कर्म दोनों विक्रेता के लिए सुरक्षा प्रदान करते हैं। वास्तव में, वे संपत्ति पर एक ग्रहणाधिकार रखते हैं और यदि आप भुगतान पर चूक करते हैं तो उपचार प्रदान करते हैं। विक्रेता को महत्व देने के लिए, उन्हें स्थानीय न्यायालय में दायर किया जाता है ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि ग्रहणाधिकार का कानूनी रिकॉर्ड है, पुनर्भुगतान की उम्मीद है, और यदि आवश्यक हो तो फोरक्लोज़िंग के लिए आधार प्रदान करें। फौजदारी की विधि निर्दिष्ट है (और यह निर्भर करता है कि क्या बंधक या ट्रस्ट के काम का उपयोग किया जाता है) पर निर्भर करता है कि मालिक को संपत्ति को वापस करना चाहिए।

मालिक वित्तपोषण आज की तुलना में अधिक सामान्य हुआ करता था। मौजूदा बंधक से संबंधित उधार देने की प्रथाओं में बदलाव ने मालिक के वित्तीय सौदों की संभावना पर कुछ दरवाजे बंद कर दिए हैं और हाल ही में डोड-फ्रैंक के रूप में जाने वाले कानून ने मालिक की वित्तपोषण प्रक्रिया को जटिल बना दिया है।

संपत्ति पर मौजूदा ऋण के साथ विक्रेता वित्तपोषण विकल्प

सबसे आम प्रश्नों में से एक - और मालिक-वित्त सौदे में कुश्ती के लिए सबसे कठिन परिस्थितियों में से एक है, अगर संपत्ति पर मौजूदा ऋण है।

एक बार, कई मौजूदा बंधक मान्य थे, जिसका अर्थ है कि एक खरीदार बस एक मौजूदा बंधक पर भुगतान करने के लिए दायित्व ले सकता है। वास्तव में, वे उस ऋण के लिए नए भुगतानकर्ता बन जाएंगे। इसने स्वामी के वित्तीय सौदों के साथ बहुत अच्छा काम किया।

बहुत कम अपवादों के साथ, वे दिन हमारे पीछे होते हैं, और अधिकांश बंधक आज के समय में बिक्री पर आधारित क्लॉज कहलाते हैं, जो उन्हें अ-भरोसेमंद बनाता है क्योंकि किसी भी शेष ऋण शेष को बिक्री के समय पूरा भुगतान करना पड़ता है।

नियत-पर-बिक्री खंड को हटाने की कोशिश करने के लिए कुछ ट्रिकी तरीके हैं और फिर भी संपत्ति के एक अंतर्निहित ऋण होने पर एक मालिकाना सौदा तय करते हैं। ये सभी रचनात्मक वित्तपोषण के दायरे में आते हैं। यह अनुशंसा की जाती है कि यदि आप इनमें से कोई भी प्रयास करते हैं, तो आप कानूनी सहायता की सेवाओं को सूचीबद्ध करते हैं।

यदि एक मौजूदा बंधक मौजूद है, तो मालिक के वित्तपोषण को एक साथ रखने के लिए 5 तकनीकों पर एक त्वरित तरीका है:

1. मौजूदा ऋण को "विषय" खरीदना

यह दूरस्थ रूप से एक बंधक मानने के समान है। हालांकि, एक धारणा के विपरीत, मूल धारक अभी भी भुगतानों के लिए कानूनी रूप से जिम्मेदार है। यदि आप भुगतान नहीं करते हैं, तो वे हुक पर हैं। बहुत कम समझदार विक्रेता इसके लिए सहमत होंगे।

2. रैपराउंड बंधक

एक रैपराउंड बंधक एक ऋण बनाता है जो मौजूदा ऋण के साथ-साथ संपत्ति में किसी भी अतिरिक्त इक्विटी पर भुगतान करने के लिए पर्याप्त है। "रैप" बंधक के साथ, आप विक्रेता को यह बड़ा भुगतान करते हैं। बदले में, आप विक्रेता को अंतर्निहित बंधक का भुगतान करने के लिए सौंप देते हैं। दोनों के बीच अंतर इक्विटी पर मालिक वित्तपोषण है। जागरूक रहें - खरीदार हुक पर हो सकते हैं यदि विक्रेता अपने अंतर्निहित ऋण का भुगतान नहीं करता है।

3. ऑल-इंक्लूसिव ट्रस्ट डीड

एक सर्व-समावेशी ट्रस्ट डीड मूल रूप से एक रैपराउंड बंधक है। यह एक ही प्रक्रिया को निरूपित करने के लिए कई राज्यों में उपयोग किया जाने वाला कानूनी शब्द है।

4. लीज ऑप्शन या लीज खरीद

इस दृष्टिकोण के साथ, आप वास्तव में विक्रेता से संपत्ति को खरीदने के विकल्प के साथ पट्टे पर लेते हैं, या खरीदने के लिए पहले से ही अनुबंध किया जाता है, लेकिन बाद की तारीख में। यह आपको संपत्ति और बिक्री मूल्य को नियंत्रित करने की अनुमति देता है जब तक आप बाहर के वित्तपोषण के लिए व्यवस्था नहीं कर सकते। फिर से, खरीदारों को उस स्थिति में सावधान रहने की जरूरत है जब विक्रेता अपने भुगतान करने में विफल रहता है जबकि पट्टा विकल्प प्रभावी होता है।

5. भूमि की किस्त अनुबंध

यह, शायद, रचनात्मक वित्तपोषण के सभी रूपों में सबसे जटिल है। इस दृष्टिकोण के साथ, एक अनुबंध निर्धारित अवधि (5 से 10 साल आम है) के लिए निर्धारित भुगतान करने वाले खरीदार के लिए किया जाता है। एक पट्टा विकल्प के समान, यह खरीदार को संपत्ति और कीमत को नियंत्रित करने की अनुमति देता है जब तक कि अन्य वित्तपोषण की व्यवस्था नहीं की जा सकती।

वास्तविक सावधानी यह है कि एक "भूमि अनुबंध" के साथ खरीदार को अचल संपत्ति के शीर्षक में कोई निहित स्वार्थ नहीं है। यदि वे एक भी भुगतान पर चूक करते हैं, तो अनुबंध समाप्त हो जाता है और विक्रेता को किसी भी आवश्यकता के बिना संपत्ति वापस मिल जाती है।

2010 का डोड-फ्रैंक एक्ट ओनर फाइनेंसिंग को प्रभावित करता है

सबप्राइम बंधक मंदी के बाद और 2007 से पहले जारी किए गए सभी शिकारी ऋण, कांग्रेस ने कानून बनाया जो अंततः डोड-फ्रैंक के रूप में जाना जाता है। यह मुख्य रूप से वॉल स्ट्रीट पर लक्षित था, लेकिन राजनीति ने इसके दायरे को मुख्य स्ट्रीट पर निजी विक्रेताओं को कंबल देने की अनुमति दी जो मालिक वित्तपोषण प्रदान करते हैं।

विवरण इस लेख के दायरे से परे हैं, लेकिन औसत विक्रेता के लिए, एक संपत्ति या बिक्री के लिए दो के साथ, डोड-फ्रैंक कोई वास्तविक चिंता का विषय नहीं है। यह तब तक नहीं है जब तक कि कोई व्यक्ति मालिकाना वित्तपोषण के साथ 3 या अधिक संपत्तियों को बेचने का प्रयास नहीं कर रहा है जो डोड-फ्रैंक लागू होता है, और अन्य उम्मीदों के बीच, उन्हें एक बंधक प्रवर्तक का लाइसेंस प्राप्त करने की आवश्यकता होगी। इस कारण से, बहुत सारे मालिक वित्तपोषण बाजार से गायब हो गए हैं।

विक्रेता वित्तपोषण, क्रेता और विक्रेता दोनों को लाभ प्रदान करता है। फिर भी, कुछ नुकसान के बारे में पता होना चाहिए। यहाँ प्रत्येक पार्टी के लिए लाभ और चढ़ाव की सूची दी गई है:

क्रेता लाभ

  • आसान योग्यता
  • दर और शर्तों पर बातचीत कर सकते हैं
  • कम समापन लागत
  • तेजी से समापन

खरीदार को नुकसान

  • विक्रेता वित्तपोषण करने के लिए अनिच्छुक हो सकते हैं
  • मालिक के वित्तपोषण की लचीलापन एक मूल्य टैग के साथ आ सकती है
  • अंतर्निहित बंधक हैं तो कठिनाई

विक्रेता के फायदे

  • तेजी से बिकने वाली संपत्ति मिल सकती है
  • ज्यादा कीमत मिल सकती है
  • मासिक ब्याज आय उत्पन्न करता है
  • संपत्ति वापस पा सकते हैं अगर यह forecloses

विक्रेता नुकसान

  • सभी नकदी को सामने न लाएं
  • भुगतान एकत्रित करने में समस्याएँ
  • फौजदारी में समाप्त कर सकते हैं
  • विक्रेताओं को ऋण का प्रशासन करना होगा
  • 2010 के डोड फ्रैंक अधिनियम ने मालिक को बंधक बनाकर रखा

मालिक वित्तपोषण एक वित्तीय व्यवस्था है जिसमें खरीदार वित्तीय संस्थान से बंधक प्राप्त करने के बजाय विक्रेता को सीधे भुगतान करते हैं। भुगतान आम तौर पर मूल और ब्याज की मासिक किस्तों के रूप में होते हैं। संभावित उच्च विक्रय मूल्य और तेज़ बिक्री के साथ मासिक ब्याज आय प्राप्त करके विक्रेता लाभान्वित होते हैं।

यदि आप मालिक के वित्तपोषण की तलाश कर रहे हैं क्योंकि आप अपनी अचल संपत्ति की खरीद के वित्तपोषण के लिए एक रचनात्मक तरीके की तलाश कर रहे हैं, तो Visio Lending तक पहुंचें। वे 5.05% से शुरू दरों के साथ पोर्टफोलियो या एकल परिसंपत्ति किराये के ऋण प्रदान करते हैं। मिनटों में ऑनलाइन अर्हता प्राप्त करें।

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