कैसे एक द्वैध, ट्रिपलएक्स, या फोरप्लेक्स खरीदें - अंतिम गाइड

डुप्लेक्स, ट्रिपलएक्स या फोरप्लेक्स खरीदना निवेशकों और आवासीय घर खरीदारों दोनों के लिए एक अच्छा निवेश हो सकता है। छोटी बहु-इकाई संपत्तियों को खरीदने के लिए कई इकाइयों की खोज, वित्त और प्रबंधन करने की कुछ बुनियादी समझ की आवश्यकता होती है। वे गतिविधियाँ केवल एकल-परिवार की संपत्ति खरीदने की तुलना में थोड़ी अधिक शामिल हैं, लेकिन एक लाभदायक बहु-इकाई निवेश को जन्म दे सकती हैं।

डुप्लेक्स, ट्रिपलक्स या फोरप्लेक्स खरीदते समय उचित वित्तपोषण सबसे महत्वपूर्ण कारकों में से एक है। विसिओ लेंडिंग एक राष्ट्रीय ऋणदाता है जो कि बहु-इकाई भवनों के लिए 30% किराए पर ऋण प्रदान करता है जिसकी दरें 4.8% से कम हैं। आप 80% LTV तक उधार ले सकते हैं और आप मिनटों में प्रीक्वालिफाई कर सकते हैं।

डुप्लेक्स, ट्रिपलक्स या फोरप्लेक्स खरीदना 7 चरणों में टूट सकता है:

चाहे आप एक निवेशक के रूप में डुप्लेक्स, ट्रिपलएक्स या फोरप्लेक्स खरीदना सीखें, या एक घर खरीदार के रूप में अपनी संपत्ति से कुछ किराये की आय को सुरक्षित करने का प्रयास करें, एक एकल परिवार की संपत्ति की तुलना में एक छोटे से मल्टीफ़ामिली निवेश खरीदना थोड़ा अलग है। शुरुआत में लाभ और चढ़ाव का आकलन करना एक अच्छा विचार है।

डुप्लेक्स या स्मॉल मल्टी-फैमिली बिल्डिंग खरीदने के फायदे

वहाँ कई कारण क्यों द्वैध, triplexes, और fourplexes समझदार खरीद रहे हैं। घर खरीदार एक इकाई में रह सकते हैं और दूसरों के साथ किराये की आय उत्पन्न कर सकते हैं; वे बहु-इकाई संपत्तियों में निवेश शुरू करने का एक अच्छा तरीका प्रदान करते हैं; और, निवेशकों के लिए, वे किराए को विविधता देते हैं और कई इकाइयों के बीच खर्च को मजबूत करते हैं।

आप एक बहु-परिवार भवन की एक इकाई में रह सकते हैं और किराये की आय उत्पन्न कर सकते हैं

यदि आप एक निजी आवास खरीद रहे हैं, तो एक द्वैध या अन्य छोटी बहु-इकाई इमारत आपको किराये की आय के साथ रहने की जगह प्रदान करेगी। आप आय उत्पन्न करने के लिए दूसरों को किराए पर लेते समय एक इकाई में रह सकते हैं।

यह पूरी तरह से संभव है, विशेष रूप से ट्रिपलक्स और क्वाड्राप्लेक्स के साथ कि आपकी किराये की आय आपके पूरे बंधक का भुगतान कर सकती है और शायद थोड़ा और भी। वास्तव में, आप रहने के लिए एक जगह खरीद सकते हैं, लेकिन आपके किरायेदारों को इसके लिए भुगतान करना होगा।

डेविड रेस, लॉ एंड डायरेक्टर, सीयूबीई, द सेंटर फॉर अर्बन बिजनेस एंटरप्रेन्योरशिप, ब्रुकलिन लॉ स्कूल हमें बताता है:

“वहाँ महत्वपूर्ण लाभ है कि आप से प्राप्त कर सकते हैं एकल परिवार के घर के बजाय डुप्लेक्स, ट्रिपलक्स या फोरप्लेक्स में खरीदना और रहना। उदाहरण के लिए, आप अतिरिक्त इकाइयों से किराये की आय का उपयोग उस राशि को बढ़ाने में कर सकते हैं जो आप उधार ले सकते हैं और जो किराये की आय आपके मासिक बंधक भुगतान के एक बड़े हिस्से को भरपाई कर सकती है। आप अपने खर्चों में और कटौती कर सकते हैं, जैसे कि आपके बीमा प्रीमियम का हिस्सा और आपके मरम्मत बिलों का एक हिस्सा, व्यावसायिक खर्चों के रूप में। ”

डुप्लेक्स, ट्रिपलएक्स और फोर-यूनिट गुण मल्टी-यूनिट गुणों में निवेश शुरू करने का एक अच्छा तरीका है

यह जानने के लिए कि कैसे एक डुप्लेक्स, ट्रिपलप्लेक्स या फोरप्लेक्स खरीदना है, अपार्टमेंट इमारतों में एक गहरी गोता लगाने के बिना बहु-इकाई गुणों में एक अच्छी प्रविष्टि प्रदान करता है। किसी भी प्रकार की बहु-इकाई इमारत में किरायेदारों की स्क्रीनिंग और रेंटर्स का प्रबंधन करते समय एकल-परिवार के गुणों की तुलना में थोड़ा अलग होता है, छलांग बीमा योग्य नहीं है। डुप्लेक्स और इस तरह एकल-पारिवारिक संपत्तियों के प्रबंधन से एक अच्छा संक्रमण प्रदान करते हैं, जो बिना डूबे बहु-इकाई इमारतों को संभालते हैं।

लघु बहुपक्षीय निवेश एकल-पारिवारिक निवेश की तुलना में कई इकाइयों के बीच किराए और समेकित व्यय में विविधता लाते हैं

निवेशकों की रुचि के साथ-साथ एक बहु-इकाई निर्माण - यहां तक ​​कि एक छोटी सी भी - आपकी आय में विविधता लाती है और इकाइयों में रखरखाव लागत को समेकित करती है। एकल-पारिवारिक संपत्ति रखने वाले निवेशक अच्छी तरह से जानते हैं, कि अगर उनकी संपत्ति खाली हो जाती है, तो वे किराए का 100% बाहर हैं। बंधक और अन्य लागतों की भरपाई करने के लिए $ 0 आय का मतलब है! बहु-पारिवारिक गुण उस मुद्दे को कम करने में मदद करते हैं। यदि एक इकाई खाली है, तो अन्य संभावित रूप से अभी भी किराए पर हैं, इसलिए आपके पास खर्चों को कवर करने के लिए कुछ आय है और शायद यह भी एक छोटे से सकारात्मक नकदी प्रवाह उत्पन्न करता है।

रखरखाव की लागत का लाभ भी एक इमारत में समेकित किया जा रहा है क्योंकि कई के बीच फैलाया जा रहा है। उदाहरण के लिए, यदि आपके पास 4 एकल-परिवार वाले घर हैं, तो संभवतः 4 छतों को बनाए रखने के लिए। यदि आप एक फोरप्ले के मालिक हैं, तो आप केवल एक के साथ संबंध रखते हैं।

डुप्लेक्स या स्मॉल मल्टी-यूनिट बिल्डिंग खरीदने का नुकसान

जबकि डुप्लेक्स, ट्रिपलएक्स या फोरप्लेक्स खरीदने के तरीके सीखने के फायदे हैं, ऐसे डाउनसाइड हैं जिनके लिए आपको तैयार रहना चाहिए। भले ही संपत्ति आपका निवास है, आप अभी भी एक मकान मालिक हैं। निवेशकों के लिए, एकल परिवार के गुणों की तुलना में बहु-इकाई इमारतों में किरायेदार का कारोबार अधिक और किरायेदार देखभाल कम है।

यहां तक ​​कि अगर संपत्ति आपका निवास है, तो आप अभी भी एक मकान मालिक हैं

यह एक घर खरीदार के रूप में तारकीय लाभ - एक इकाई में रहने और दूसरों से किराए का उत्पादन करने के लिए - इसके लिए एक फ्लिपसाइड है। यही है, आप किरायेदारों और संपत्ति के प्रबंधन के लिए जिम्मेदार मकान मालिक बन जाएंगे। इसका मतलब है कि, आपको गृहस्वामी को संपत्ति का विज्ञापन करने, आवेदकों की जांच करने, किराए जमा करने, मरम्मत करने, और कभी-कभी किरायेदारों को बेदखल करने जैसी चीजों के लिए तैयार रहना चाहिए। अपने किरायेदारों के लिए अगले दरवाजे पर रहने से भी चुनौतियां पैदा हो सकती हैं।

यदि आप स्थिति में जा रहे हैं, तो आप सफल हो सकते हैं। दूसरी ओर, यदि आपकी दृष्टि केवल किराये की आय को देखकर बादल जाती है, तो प्रबंधकीय पक्ष को भी समझे बिना, यह एक बहुत ही तनावपूर्ण स्थिति हो सकती है।

टेनेंट टर्नओवर अधिक है और टेनेंट केयर सिंगल परिवार वाले किराए पर लेने वाले डुप्लेक्स और छोटे बहु-परिवार किराये के साथ कम है

एकल-परिवार के घरों के किराएदार संपत्ति का इलाज करते हैं जैसे कि यह उनका अपना घर हो। वे अपने पड़ोस में निवेश करते हैं, स्थानीय स्कूलों में सक्रिय हो सकते हैं, सामुदायिक मामलों में भाग ले सकते हैं, और इसके बाद। नतीजतन, एकल-परिवार इकाइयों में किरायेदारों को कई वर्षों तक रहने के लिए देखना असामान्य नहीं है।

दूसरी ओर, एक द्वैध के साथ, किराए पर लेने वालों में "अपार्टमेंट मानसिकता" अधिक होती है। वे अधिक क्षणिक हैं, जिसका अर्थ है उच्च किरायेदार का कारोबार, और अवैतनिक किराए के साथ अधिक कठिनाई। बहु-इकाई संपत्तियों में किरायेदार भी अपने स्थानों पर ज्यादा ध्यान नहीं देते हैं, इसलिए एकल परिवार के किराये की तुलना में अधिक रखरखाव और मरम्मत की उम्मीद करते हैं।

यह जितना सरल लगता है, यह तय करना कि डुप्लेक्स बनाम ट्रिपलेक्स या फोरप्लेक्स खरीदना है या नहीं। यह दो चीजों का एक कार्य है: किराया रोल और प्रबंधन जिम्मेदारी। आपके पास जितनी अधिक इकाइयाँ होंगी, आय उतनी ही अधिक होगी, लेकिन भवन को पूर्ण रखने और किरायेदार मुद्दों को संभालने के लिए यह अधिक गहन होगा।

डुप्लेक्स, 3-यूनिट, या 4-यूनिट बिल्डिंग खरीदने के बीच कैसे तय करें

वे विभिन्न प्रकार के स्वरूपों और नामों में आते हैं: युगल और त्रिगुण, ओवर-एंड-अंडर, क्वाडिप्लेक्स और फोरप्लेक्स। अंततः, आपके द्वारा चुनी गई इमारत का आकार - चाहे वह 2-यूनिट, 3-यूनिट या 4-यूनिट बिल्डिंग हो, आखिरकार इस पर आधारित होगा कि आप किराये की आय और प्रबंधकीय जिम्मेदारी के दो कारकों को कैसे संतुलित करते हैं।

डॉलर के संकेत न देखें; सुनिश्चित करें कि आप समीकरण में तीन एम - मार्केटिंग, रखरखाव और प्रबंधन पर भी विचार करते हैं।

जब चार इकाइयाँ या इससे कम की इकाइयाँ तब बनती हैं जब एक बहु-इकाई भवन खरीदने का निर्णय लिया जाता है

बहु-इकाई भवन स्पष्ट रूप से 2-4 इकाइयों से बहुत बड़े हो सकते हैं। हालाँकि, जब आप 5-इकाइयों या बड़े भवनों में आते हैं, तो अधिकांश परिदृश्य बदल जाता है। बड़ी इमारतों की खरीद के वित्तपोषण के लिए वाणिज्यिक उधार बनाम आवासीय उधार की आवश्यकता होती है और एक बड़ी इमारत का प्रबंधन आमतौर पर डो-इट-खुद मार्ग से आगे बढ़ता है।

4 इकाइयों से अधिक का मतलब वाणिज्यिक उधार बनाम आवासीय ऋण

होम बायर्स और आवासीय निवेशक डुप्लेक्स, ट्रिपलप्ले और फोरप्लेक्स खरीदारी के लिए अधिक परिचित आवासीय उधार का उपयोग करने में सक्षम होंगे। दूसरी ओर, कोई व्यक्ति कहता है, एक 12-यूनिट अपार्टमेंट बिल्डिंग को यह जानना होगा कि इसे वाणिज्यिक ऋण के साथ कैसे वित्त किया जाए।

वाणिज्यिक उधार के बारे में कुछ भी गलत नहीं है। यह सिर्फ इतना है कि एक वाणिज्यिक ऋण आवासीय बंधक की तुलना में एक अलग जानवर है, जिसमें खरीदार के योग्यता के बजाय वित्तीय प्रदर्शन और संपत्ति की क्षमता पर अधिक जोर दिया गया है।

छोटे बहु-पारिवारिक भवनों का प्रबंधन बनाम बड़े प्रबंधन का प्रबंधन

एक घर खरीदार या डू-इट-खुद मैनेजर आसानी से डुप्लेक्स, ट्रिपलप्ले या फोरप्लेक्स की प्रबंधन जिम्मेदारियों को संभाल सकता है। एक बार भवन 4 इकाइयों से बड़ा हो जाता है, तो इसे स्वयं प्रबंधित करने की क्षमता एक मुद्दा बन जाती है। संपत्ति प्रबंधन सॉफ्टवेयर का लाभ उठाना, एक संपत्ति प्रबंधन फर्म या यहां तक ​​कि एक ऑनसाइट प्रबंधक को किराए पर लेना समीकरण में प्रवेश करता है। यहां तक ​​कि ऋणदाता भी इसे पहचानते हैं और यह देखेंगे कि एक बड़ी इमारत के लिए ऋण आवेदन में एक संपत्ति का प्रबंधन कैसे किया जाता है।

खरीदने के लिए द्वैध या अन्य छोटी बहु-पारिवारिक इमारत का पता लगाना मुश्किल नहीं है। ज्यादातर शहरों में, वे प्रचलित हैं। आप स्वयं की खोज कर सकते हैं, स्थानीय रियल एस्टेट एजेंट का उपयोग आपकी मदद करने के लिए कर सकते हैं, या यदि आप लीड के लिए स्थानीय रियल एस्टेट निवेशक संघों (आरईआईए) के लिए निवेशक हैं।

अपने दम पर एक द्वैध या छोटी बहु इकाई संपत्ति के लिए खोजें

अपने आप में संपत्तियों की खोज करने का एक सबसे अच्छा कारण यह है कि चूंकि भवन एक रियल एस्टेट एजेंट द्वारा नियंत्रित नहीं किया जाता है, इसलिए विक्रेता अचल संपत्ति आयोग का भुगतान नहीं कर रहा है। रियल एस्टेट कमीशन के बाद से बातचीत के लिए यह एक अच्छा बिंदु है, अन्यथा बिक्री मूल्य का 3% से 7% तक चलेगा - पैसा आप पूछ मूल्य से बातचीत करने में सक्षम हो सकते हैं।

यदि आप स्वयं गुणों की खोज करना पसंद करते हैं, तो आपके पास कई विकल्प हैं। क्रेगलिस्ट लगभग हमेशा उपयोगी होता है। अन्य रियल एस्टेट वेबसाइट जैसे कि ज़िल्लो महान लीडर्स स्रोत हैं जो मालिक (एफएसबीओ) साइटों द्वारा बिक्री के लिए हैं जो अक्सर बहु-पारिवारिक गुणों को सूचीबद्ध करते हैं।

यदि आप संभावित मोलभाव को उजागर करना चाहते हैं और एफएसबीओ या यहां तक ​​कि फौजदारी मार्ग की जांच करना चाहते हैं, तो Redx आपको मालिक लीड द्वारा बिक्री के लिए और यहां तक ​​कि मालिक लिस्टिंग द्वारा किराए के लिए आपूर्ति कर सकता है जो एक महान स्रोत जमींदार हैं जो संभवतः बेचना चाहते हैं। Redx पूर्ववर्तियों की लिस्टिंग की भी आपूर्ति कर सकता है जो रियायती संपत्तियों का एक बड़ा स्रोत हो सकता है।

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डुप्लेक्स, ट्रिपलएक्स या फोरप्लेक्स खरीदने में आपकी सहायता के लिए एक स्थानीय रियल एस्टेट एजेंट का उपयोग करें

मुख्यधारा के रियल एस्टेट उद्योग बिक्री के लिए उपलब्ध गुणों के सबसे बड़े पूल तक पहुंच प्रदान करता है। और, यह सिर्फ एकल-परिवार की इमारतें नहीं हैं; इसमें डुप्लेक्स, और अन्य छोटे बहु-परिवार इकाइयों के सभी तरीके शामिल हैं। कई एजेंट छोटी बहु इकाइयों के साथ काम करने में सहज हैं, इसलिए यह केवल कार्यालय से पूछने का विषय है कि कौन से एजेंट उन प्रकार के भवनों को संभालते हैं।

प्रत्येक रियल एस्टेट एजेंसी के पास एक या एक से अधिक लिस्टिंग सेवाओं (MLS) तक पहुंच होती है, जिसमें बिक्री के लिए सभी गुण होते हैं, प्रत्येक एजेंसी में जो उस एकाधिक लिस्टिंग सेवा से संबंधित होती है। अक्सर, एक काउंटी या क्षेत्र में एक एमएलएस पास के लोगों को लिंक करेगा, जो आपके खोज क्षेत्र का विस्तार करने में मदद करेगा।

फ्लिपसाइड पर, एजेंट और MLS का उपयोग करने का अर्थ है कि एजेंट कमीशन बिक्री में शामिल होगा। एक खरीदार के रूप में, आयोग आमतौर पर आपकी जेब से बाहर नहीं आता है; यह विक्रेता के बाहर आता है। लेकिन, कमीशन को बिक्री मूल्य में शामिल किया जाएगा। इसके अतिरिक्त, एजेंट अपने बाजार को जानते हैं, और वे जानते हैं कि संपत्ति के मूल्यों का निर्धारण कैसे किया जाता है; इसलिए एजेंट-सूचीबद्ध संपत्तियों की कीमतों का मूल्य बाजार मूल्य पर होता है।

स्थानीय रियल एस्टेट निवेशक संघों (आरईआईए) की ओर मुड़ें, जिससे आपको एक छोटी बहु-इकाई इमारत का पता लगाने में मदद मिल सके

यदि आप एक छोटी बहु-इकाई संपत्ति की तलाश करने वाले निवेशक हैं, तो अपने क्षेत्र के रियल एस्टेट निवेशक संघ (REIA) में शामिल होने पर विचार करें। ये साथी अचल संपत्ति निवेशकों के संगठन हैं जो सीखने, नेटवर्क से मिलते हैं, और अक्सर बिक्री के लिए गुण साझा करते हैं। निवेशकों के पास अक्सर डुप्लेक्स, फोरप्ले और अन्य बहु-पारिवारिक इमारतें उपलब्ध होती हैं या ऐसा करने वाले व्यक्ति का पता होता है।

एक बार जब आप बिक्री के लिए एक इमारत पाते हैं, तो आपको संभावित खरीद का मूल्यांकन करने की आवश्यकता होती है। एक मूल्यांकन में भवन की स्थिति का आकलन करना, भवन की स्थिति का निरीक्षण करना और संपत्ति के लिए संख्याओं का मूल्यांकन करना शामिल है।

भवन के स्थान का आकलन करें

यह शायद होमब्यूयर के लिए रहने की जगह पर विचार करने के लिए स्पष्ट है, लेकिन निवेशकों को ठोस पड़ोस में स्थित संपत्तियों पर भी ध्यान देना चाहिए। होमब्यूयर और निवेशक समान रूप से अच्छे स्कूलों, खरीदारी और सेवाओं वाले समुदायों में दिखना चाहिए - संक्षेप में, वे स्थान जहाँ लोग रहना चाहते हैं।

बेहतर स्थित गुण किरायेदारों का एक मजबूत आधार प्रदान करते हैं, जिसका अर्थ है किरायेदारों के साथ मजबूत किराए जो आपकी संपत्ति की बेहतर देखभाल करेंगे। उन संपत्तियों के बेहतर स्थान और मजबूत किराये प्रदर्शन दोनों आपको इमारत के लिए प्रशंसा का एक बड़ा मौका देंगे।

बुरे क्षेत्रों में सस्ते मूल्य की संपत्तियों का लालच न दें; वे शायद ही कभी एक अच्छी स्थिति है। जब तक क्षेत्र में आर्थिक विकास नहीं होता है, तब तक संपत्तियों की सराहना नहीं होगी, और सस्ते दामों पर खरीदी गई इमारतों को आमतौर पर व्यापक अग्रिम और चल रही मरम्मत की आवश्यकता होती है। किराए में वृद्धि की संभावना नहीं होगी, और किरायेदार की समस्याएं जैसे कि अवैतनिक किराया और संपत्ति की क्षति अनियंत्रित। जानकार निवेशकों के पास अंगूठे का एक अच्छा नियम है: यदि आप चाहते हैं कि अंधेरे के बाद एक परिवार का सदस्य वहां नहीं जाए, तो आप शायद वहां खरीदना नहीं चाहते हैं!

भवन की स्थिति का निरीक्षण करें

किराया-तैयार स्थिति में डुप्लेक्स या अन्य छोटी बहु-इकाई संपत्ति खरीदना निश्चित रूप से संभव है। बेशक, वे बाजार मूल्य पर होने की संभावना है।

दूसरी ओर, एक फौजदारी या फिक्सर-ऊपरी वास्तव में अच्छा सौदा पेश कर सकता है। जब आप प्रॉपर्टी खरीदते हैं तो बाजार मूल्य से नीचे खरीदना इक्विटी बनाता है। हालांकि, आपको समय और पैसा खर्च करना होगा और इसे किराए पर लेने के लिए तैयार रहना होगा। यह एक खर्च ही है, लेकिन किराए में कमी है और किरायेदारों को संपत्ति में होने तक आपको भुगतान करना होगा।

एक पेशेवर निरीक्षक किराए पर लें

आपके द्वारा विचार की जा रही संपत्ति पर एक पेशेवर भवन निरीक्षक या ठेकेदार की नज़र होना महत्वपूर्ण है। बहु-इकाइयां एकल-पारिवारिक आवासों की तुलना में अधिक जटिल हैं: कभी-कभी वे ठीक से निर्मित नहीं होते थे; अक्सर, उन्होंने साझा उपयोगिताओं और अन्य प्रणालियों को साझा किया है जो समस्याओं का सामना कर सकते हैं; और, आम क्षेत्रों के साथ संभावित मुद्दों के साथ एक इकाई से दूसरे तक अलग-अलग स्थितियां हो सकती हैं।

आप एक विस्तृत निरीक्षण रिपोर्ट चाहते हैं कि क्या मरम्मत की आवश्यकता है। निरीक्षक की रिपोर्ट खरीद में एक अच्छा समझौता उपकरण होगी। आपके द्वारा किया गया कोई भी प्रस्ताव निरीक्षण के आपके अनुमोदन के लिए आकस्मिक होना चाहिए - इस तरह, यदि आपको सूचित किया जाता है कि गंभीर मुद्दे हैं, तो आप प्रस्ताव से वापस आ सकते हैं या अन्यथा सौदे पर बातचीत कर सकते हैं।

संपत्ति के लिए संख्याओं का मूल्यांकन करें

निवेशक या होमब्यूयर - क्योंकि किराये की आय शामिल है, इसलिए बहु-परिवार भवन खरीदने की योजना बनाने वाले किसी भी व्यक्ति को संख्याओं की जांच करनी चाहिए। इनमें किराये की दरें, आय क्षमता, व्यय और संपत्ति के लिए शुद्ध आय शामिल हैं।

विक्रेता से उनकी आधिकारिक पुस्तकों या टैक्स रिटर्न के रूप में इस जानकारी का 1 या 2 साल प्राप्त करना एक अच्छा विचार है।

मल्टी यूनिट बिल्डिंग के लिए किराये की दरें

भवन और उस क्षेत्र के लिए किराये की दरों की जांच करें जहां संपत्ति स्थित है। निर्धारित करें कि आपकी विषय संपत्ति के लिए किराए प्रतिस्पर्धी हैं या नहीं। निर्धारित करें कि किस सीमा तक भवन के खर्चों को कवर किया जाएगा, खासकर यदि आप एक इकाई में रह रहे हैं।

एक संपत्ति खरीदने और फिर नुकसान जो आप बर्दाश्त नहीं कर सकते हैं के साथ समाप्त करने की गलती मत करो। यह अक्सर उन लोगों के लिए होता है जो एक इकाई में रहने पर उच्च-अंत वाले द्वैध खरीदते हैं और योजना बनाते हैं, लेकिन वे अन्यथा भुगतान नहीं कर सकने वाले भुगतान को कवर करने के लिए किराए पर ली गई अन्य इकाई को रखने पर निर्भर होते हैं।

भवन के लिए रिक्ति दर की जाँच करें

कितनी बार इकाइयां किराए पर रहती हैं? यदि आप एक उच्च-टर्नओवर क्षेत्र में हैं, तो यह संपत्ति से आय को ध्यान से प्रभावित करने वाला है - और इससे आपके कार्यभार में भी वृद्धि होगी। उच्च रिक्ति दर भी इमारत को वित्त करने की आपकी क्षमता को प्रभावित कर सकती है यदि यह संख्याओं को बहुत अधिक फैलाती है।

सकल परिचालन आय

सकल परिचालन आय का तात्पर्य संपत्ति से वसूल किए गए वास्तविक किराए से है। बस इकाइयों के किराए की संख्या को गुणा न करें। यह वास्तव में उस मामले में आता है - रिक्तियों के लिए घटाए जाने के बाद।

बिल्डिंग के खर्च को देखें

एक छोटे से बहु-परिवार के निर्माण के लिए खर्चों में संपत्ति कर, बीमा, विज्ञापन, रखरखाव, प्रबंधन व्यय (यदि आप इसे किराए पर लेते हैं), और कानूनी या लेखा जैसे पेशेवर सेवाएं शामिल हैं। अपने बंधक की ब्याज लागत को शामिल करना न भूलें; आपके ऋण सेवा को कवर करने के लिए किराए की क्षमता महत्वपूर्ण है।

खर्चों की मौसमीता को भी देखें। कुछ महीने (शायद आपके क्षेत्र में सर्दी), दूसरों की तुलना में अधिक लागत होगी। जब बजट अन्य समय की तुलना में कठिन हो सकता है, तो इसके बारे में पता होना अच्छा है।

शुद्ध परिचालन आय (NOI)

खर्चों का भुगतान करने के बाद शुद्ध परिचालन आय जो सकल किराए से बची हुई है। आमतौर पर, यह "कैश फ्लो" नाम से जाता है। आदर्श रूप से, आप चाहते हैं कि नकदी प्रवाह एक सकारात्मक आंकड़ा हो, जिसका अर्थ है कि आपने उस अवधि के दौरान धन कमाया। यदि यह नकारात्मक है, तो इसका मतलब है कि उस अवधि के दौरान संपत्ति की कीमत आपके पास है।

आइए 3 यूनिट के निर्माण के लिए शुद्ध परिचालन आय (नकदी प्रवाह) के एक उदाहरण पर विचार करें, जिसमें प्रत्येक इकाई प्रति माह $ 600 के लिए किराए पर दी गई है:

पूरी तरह से रेंटेड 3-यूनिट बिल्डिंग के लिए नेट ऑपरेटिंग इनकम (NOI)
महीने केहर साल
संभावित किराया रोल (3 में से 3 यूनिट @ $ 600 / माह)$1,800$21,600
- रिक्ति (10%)-$180-$2,160
= सकल परिचालन आय$1,620$19,440
- खर्च$1,100$13,200
= शुद्ध परिचालन आय (कैश फ्लो)$520$6,240

यह संपत्ति नकदी प्रवाह में प्रति माह $ 520 फेंक रही है, जो बुरा नहीं है। ध्यान रखें कि सभी 3 इकाइयां किराए पर हैं।

यदि मालिक एक इकाई में रहने की योजना बनाते हैं, तो आंकड़े अलग-अलग होंगे क्योंकि संपत्ति केवल मासिक किराए में $ 1,200 उत्पन्न करेगी (हालांकि खर्च थोड़ा कम हो सकता है, हम उन्हें सरलता के लिए समान रखेंगे)।

1 यूनिट में रहने वाले मालिकों के साथ एक 3 यूनिट बिल्डिंग के लिए शुद्ध परिचालन आय
महीने केहर साल
संभावित किराया रोल (2 में से 3 यूनिट किराए पर @ $ 600 / माह)$1,200$14,400
- रिक्ति (10%)-$120-$1,440
= सकल परिचालन आय$1,080$12,960
- खर्च$1,100$13,200
= शुद्ध परिचालन आय (कैश फ्लो)-$20-$240

इस मामले में, भले ही $ 20 प्रति माह का नुकसान हो, लेकिन ध्यान रखें कि मालिक वहाँ लगभग लागत-मुक्त रह रहे हैं - किरायेदारों को इमारत के लिए भुगतान कर रहे हैं!

बातचीत एक डुप्लेक्स या अन्य बहु-इकाई संपत्ति खरीदने का हिस्सा है। एकल-परिवार के गुणों की तुलना में बातचीत आमतौर पर आसान होती है क्योंकि विक्रेता अपने घरों के साथ भावनात्मक रूप से बंधे नहीं होते हैं। किराये पर अच्छा सौदा मिलना महत्वपूर्ण नहीं लग सकता है; लेकिन, कीमत आपके मासिक वहन लागत को प्रभावित करती है और एक अच्छी कीमत का मतलब है कि आप सौदे में पैसा कमा रहे हैं।

द्वैध, या अन्य मल्टी-यूनिट बिल्डिंग खरीदते समय संभावित मूल्य का निर्धारण

क्योंकि बहु-इकाई गुणों को अंततः किराए पर लेने का इरादा है, मूल्य का निर्धारण एकल-परिवार की इमारत की तुलना में थोड़ा अधिक शामिल है। बहु-परिवार भवन के मूल्य पर पहुंचने के लिए कई समकालिक विधियों का उपयोग किया जाता है। इनमें तुलनात्मक बाजार विश्लेषण, आय विश्लेषण और प्रतिस्थापन लागत मूल्यांकन शामिल हैं।

एक द्वैध या छोटे बहु-परिवार भवन के लिए तुलनात्मक बाजार विश्लेषण

एक तुलनात्मक बाजार विश्लेषण समान इमारतों ("comps") को देखता है जिन्हें हाल ही में एक मूल्य पर पहुंचने में मदद करने के लिए बेचा गया है। यदि आप एक अनुभवी रियल एस्टेट एजेंट के साथ काम कर रहे हैं, तो वह तुलनात्मक बाजार विश्लेषण के साथ आपकी मदद कर सकता है। हालांकि, यह नोट करना महत्वपूर्ण है, कि यह विधि उस आय पर विचार नहीं करती है जो इमारत उत्पन्न करती है, जो महत्वपूर्ण है। यह केवल यह देखता है कि अन्य समान इमारतों ने किसके लिए बेचा है।

मूल्य का निर्धारण करने के लिए आय दृष्टिकोण

आय के दृष्टिकोण के साथ, मूल्यांकक कुछ गणनाओं का उपयोग करते हैं जो भवन के सकल किराए और शुद्ध आय का उपयोग करते हैं और भवन के मूल्य को निर्धारित करने के लिए क्षेत्र में समान इकाइयों के लिए किराए के साथ। सकल किराया गुणक और पूंजीकरण दर जैसी गणना आपके भवन के वित्तीय प्रदर्शन की तुलना उस क्षेत्र की अन्य इमारतों के वित्तीय प्रदर्शन से करती है।

बदलवाने का ख़र्च

प्रतिस्थापन लागत यह जांचती है कि एक समान इमारत को फिर से बनाने के लिए क्या खर्च होगा। सरल शब्दों में, यह समान संपत्ति को पूरी तरह से पुनर्निर्माण करने के लिए लागत-प्रति-वर्ग-फुट का उपयोग करता है। तो, यदि आपके क्षेत्र में प्रति वर्ग फुट $ 100 / वर्ग फुट है, और आप जिस भवन पर विचार कर रहे हैं, उसमें 2,000 वर्ग फुट है, तो प्रतिस्थापन लागत $ 200,000 (2,000 x $ 100) होगी।

एकल परिवार के आवास के वित्तपोषण की तुलना में छोटे बहु-पारिवारिक गुणों के लिए वित्त पोषण करना अधिक कठिन नहीं है। पारंपरिक वित्त पोषण, एफएचए और वीए ऋण, राज्य कार्यक्रम, अल्पकालिक वित्तपोषण, और विक्रेता-वित्तपोषण सहित कई समान विकल्प आपके लिए उपलब्ध हैं। इसके अतिरिक्त, इकाइयों को किराए पर देने से प्राप्त आय आपको ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने में मदद करेगी।

जेसन रीड, रिमैक्स परिणामों के साथ, जिसे डुप्लेक्स डॉक्टर्स भी कहा जाता है, खरीद के लिए अर्हता प्राप्त करने में किराये की आय के मूल्य को स्वीकार करता है:

"एक द्वैध [या छोटे बहु-परिवार] का चयन करके एकल परिवार के घर, खरीदारों को भी अधिक के लिए अर्हता प्राप्त करने की क्षमता की पेशकश की जाती है। कई बंधक ऋणदाता अनुमानित किराये की आय का 70 - 75% तक विचार करेंगे कि संपत्ति को आय के रूप में उत्पन्न करना चाहिए जब आप योग्यता प्राप्त कर रहे हों। "

परम्परागत वित्त पोषण जब द्वैध और अन्य छोटे बहु परिवार खरीद खरीद

छोटी बहु-इकाई इमारतों के लिए पारंपरिक ऋण विकल्प प्रचलित और अपेक्षाकृत आसान हैं। एक खरीदार के रूप में, आपकी क्रेडिट योग्यता और आय पर विचार किया जाएगा, लेकिन भवन का वित्तीय प्रदर्शन अनुमोदित होने में सहायक भूमिका निभाएगा।

पारंपरिक ऋणों के साथ, 10% या अधिक नीचे रखने की उम्मीद है। देश के अधिकांश क्षेत्रों में, पारंपरिक बहु-इकाई ऋणों की सीमाएं डुप्लैक्स के लिए $ 543,000, ट्रिपलप्लेस के लिए $ 656,000 और फोरप्लेक्स के लिए $ 815,000 हैं।

यदि आपको एक निवेश संपत्ति खरीदने के लिए वित्तपोषण की आवश्यकता है, तो Visio Lending एक अच्छा फिट हो सकता है। वे 4.8% से शुरू होने वाली दरों के साथ 30 साल तक की शर्तों की पेशकश करते हैं। मिनटों में पहले से बताएं।

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खरीद द्वैध, ट्रिपलएक्स और क्वाडप्लेक्स के लिए एफएचए फाइनेंसिंग

यह एक आम गलत धारणा है कि संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) केवल एकल-परिवार के घरों पर उधार देगा जो किसी के प्राथमिक आवास के लिए इरादा है। सामान्य ज्ञान क्या नहीं है कि एफएचए 4 इकाइयों तक की इमारतों पर उधार देगा, अगर खरीदार एक इकाई में रहने का इरादा रखता है। FHA योग्यता प्रक्रिया में शुद्ध किराये की आय पर भी विचार करता है। इसलिए, यदि आपके पास मामूली आय है तो इमारत से किराए वास्तव में आपको योग्य होने में मदद कर सकते हैं।

एफएचए को बहु-परिवार खरीद पर 5% की कमी की आवश्यकता होती है, देश के अधिकांश क्षेत्रों में डुप्लेक्स के लिए $ 352,000 की ऋण सीमा, ट्रिपलप्लेस के लिए $ 426,000 और चार-परिवार की इमारतों के लिए $ 530,000 की आवश्यकता होती है।

वीए फाइनेंसिंग फॉर परचेजिंग डुप्लेक्स और स्मॉल मल्टी-यूनिट प्रॉपर्टीज

एफएचए की तरह, वेटरन्स एडमिनिस्ट्रेशन (वीए) 4 इकाइयों तक की इमारतों पर उधार देगा, अगर खरीदार एक इकाई में रहने का इरादा रखता है। एफएचए के समान, भवन से शुद्ध आय को आपकी घरेलू आय में जोड़ा जाएगा ताकि ऋण के लिए अर्हता प्राप्त की जा सके।

यदि आप योग्य हैं तो आप बहु-पारिवारिक खरीद पर भी $ 0 के लिए VA ऋण प्राप्त करने में सक्षम हो सकते हैं। वीए ऋण सीमा इकाइयों की संख्या के बावजूद $ 417,000 के निम्न से $ 1,094,000 (स्थान के आधार पर) के उच्च स्तर तक होती है।

क्रय द्वैध और छोटे बहु परिवार भवनों के लिए राज्य वित्त पोषण कार्यक्रम

राज्य कार्यक्रम, यहां तक ​​कि पहली बार घर खरीदारों के लिए, आमतौर पर FHA और VA द्वारा निर्धारित लीड का पालन करते हैं। यदि आप अपने राज्य में पहली बार होमब्यूयर ऋण की तरह कुछ का उपयोग करने पर विचार कर रहे हैं, तो संभावना है कि आप इसे 2-यूनिट से 4-यूनिट बिल्डिंग की खरीद पर उपयोग करने में सक्षम हो सकते हैं, यदि आपका इरादा किसी एक में रहने का है इकाइयों। ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करने में मदद करने के लिए आपकी आय में शुद्ध किराये की आय को जोड़ा जाएगा।

कई राज्य और स्थानीय वित्तपोषण कार्यक्रम कम या बिना-डाउन भुगतान वाले हैं, और ब्याज दरें एफएचए और वीए ऋण के साथ प्रतिस्पर्धी हैं।

अल्पकालिक वित्तपोषण

किसी संपत्ति का पुनर्वसन करते समय अल्पकालिक वित्तपोषण का उपयोग किया जाता है, संपत्ति खाली होती है या आपके पास अर्हता प्राप्त करने की क्षमता को प्रभावित करने वाले कम अधिभोग दर होते हैं या आप अन्यथा किसी कारण से स्थायी वित्तपोषण के लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकते हैं। ये ऋण आपको अल्पकालिक वित्तपोषण समाधान प्रदान करेंगे जब तक आप स्थायी वित्तपोषण प्राप्त नहीं कर सकते। उनके पास उच्च दर है, अक्सर केवल ब्याज होता है, और संपत्ति के पुनर्वित्त या यहां तक ​​कि बिक्री के माध्यम से अपेक्षाकृत जल्दी से भुगतान करने की आवश्यकता होती है।

पैच ऑफ़ लैंड जैसी कंपनियाँ अल्पकालिक वित्तपोषण प्रदान कर सकती हैं यदि आपको संपत्ति को पुनर्वित्त करने की आवश्यकता है, तो लाभ के लिए जल्दी से फिर से बेचना, या अन्यथा पुल वित्तपोषण की आवश्यकता है। LTV के 85% तक ऋण उपलब्ध हैं ... ऑनलाइन प्रीक्वालिफाइड करना आसान है।

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विक्रेता वित्तपोषण

चूंकि एक बहु-इकाई भवन एक निवेश संपत्ति है और किसी का घर नहीं है, इसलिए एक अच्छी संभावना है कि आप विक्रेता को मालिकाना वित्तपोषण करने के लिए मना सकते हैं। मूल रूप से, मालिक वित्तपोषण विक्रेता को संदर्भित करता है कि वह समापन पर बिक्री से पूर्ण आय प्राप्त करने के बजाय मासिक भुगतान ले रहा है।

विक्रेता मालिक के वित्तपोषण के लिए सहमत हो सकते हैं क्योंकि मासिक भुगतान ब्याज आय का एक संभावित स्रोत है। यदि विक्रेता को बिक्री के समय अपने सभी नकदी की आवश्यकता नहीं होती है, तो दीर्घकालिक आय आकर्षक हो सकती है, खासकर यदि आप ऊपर-बाजार के ब्याज की पेशकश करते हैं। इसके अतिरिक्त, आप विक्रेताओं को शर्तों के साथ लचीला पा सकते हैं, जो खरीद को प्रबंधनीय रखने में मदद कर सकते हैं।

Visio Lending एक राष्ट्रीय ऋणदाता है जो 80% LTV तक के लिए 30 वर्ष का ऋण प्रदान करता है। आय आवश्यकताओं के लिए कोई मसाला या ऋण नहीं है और मजबूत उधारकर्ता मिनटों में प्रीक्वालिफाइड हो सकते हैं।

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छोटे बहु-पारिवारिक गुणों को बंद करते समय तीन विचार होते हैं जो एकल-पारिवारिक गुणों को बंद करने से अलग होते हैं: 1) शीर्षक कंपनी या एस्क्रो एजेंट को छोटे बहु-इकाई सौदों से परिचित होना चाहिए; 2) उस महीने का दिन जब आप मामलों को बंद करते हैं; और, 3) सुरक्षा जमा राशियाँ आप के पास अंतरण पर अवश्य रखें।

द्वैध और छोटी बहु इकाई सौदों के साथ परिचित एक शीर्षक कंपनी या एस्क्रो एजेंट का चयन करें

अधिकांश शीर्षक कंपनियां या एस्क्रो एजेंट आत्मविश्वास से बहु-पारिवारिक संपत्ति पर समापन को संभाल सकते हैं। फिर भी, क्योंकि किराए और सुरक्षा जमा शामिल हैं, क्लोजिंग कुछ अधिक जटिल हैं; इसलिए, यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपको बहु-पारिवारिक इमारतों को संभालने के अनुभव वाले लोगों को खोजने के लिए कुछ निपटान कंपनियों के साक्षात्कार में चोट नहीं लगती है।

निपटान कंपनियों को कई नामों से जाना जाता है - शीर्षक कंपनियां, एस्क्रो कंपनियां या एस्क्रो एजेंसियां। कुछ राज्यों में, वकीलों का इस्तेमाल रियल एस्टेट क्लोजिंग के लिए किया जाता है। आपके राज्य में जो भी मामला है, सुनिश्चित करें कि उनके पास बहु-इकाई गुणों के साथ अनुभव है और हमेशा आपकी रक्षा करने के लिए शीर्षक बीमा प्राप्त करें।

द डे ऑफ द मंथ यू क्लोज मैटर्स

क्योंकि आप एक किराये की संपत्ति प्राप्त कर रहे हैं, वर्तमान महीने के किराए का एक हिस्सा आपको निपटान में प्राप्त होता है। यदि आप महीने के पहले के ठीक बाद बंद हो जाते हैं, तो महीने का अधिकांश किराया बंद होने पर आपको स्थानांतरित कर दिया जाएगा; इसका मतलब यह हो सकता है कि जिस दिन आप शीर्षक लें, सैकड़ों डॉलर आपके पास स्थानांतरित हो जाएं।

बंद होने पर आपके पास उचित रूप से हस्तांतरित सुरक्षा जमा होना सुनिश्चित करें

सुरक्षा जमा भी आपको निपटान में हस्तांतरित किया जाना चाहिए। हालांकि, किराए के विपरीत जो आपकी जेब में जाता है, सुरक्षा जमा केवल आपकी सुरक्षा के लिए है। किरायेदारों की सुरक्षा जमा का उपयोग करने की गलती न करें जैसे कि यह आपका पैसा था। तकनीकी जमा तकनीकी रूप से किरायेदारों के हैं जब तक कि उन्हें अवैतनिक किराए या क्षति के लिए आवश्यक नहीं किया जा सकता है।

अधिकांश राज्यों को अपने सभी अन्य वित्त से अलग एक ट्रस्ट खाते में सुरक्षा जमा रखने के लिए जमींदारों की आवश्यकता होती है। सुनिश्चित करें कि सुरक्षा जमा आपको (और उनका कुल स्पष्ट रूप से निर्दिष्ट) समापन पर सौंपा गया है, और तुरंत उन्हें आपके व्यक्तिगत फंड या संपत्ति के लिए उपयोग किए गए खाते से अलग खाते में प्राप्त करें।

निवेशकों या आवासीय घर खरीदारों के लिए डुप्लेक्स, ट्रिपलक्स और फोरप्लेक्स अच्छे निवेश हो सकते हैं। डुप्लेक्स या अन्य मल्टी-यूनिट निवेश खरीदने का तरीका सीखना एकल परिवार के घरों को खरीदने की तुलना में कुछ अचल संपत्ति की आवश्यकता है, लेकिन शुरुआती क्षमताओं से परे नहीं। यदि आप एक एकल इकाई की तुलना में खरीद और प्रबंधन में थोड़ा अधिक शामिल होने के लिए तैयार हैं, तो ये छोटे बहु-पारिवारिक खरीद अच्छे निवेश कर सकते हैं।

डुप्लेक्स, ट्रिपलक्स या फोरप्लेक्स खरीदते समय उचित वित्तपोषण सबसे महत्वपूर्ण कारकों में से एक है। विसिओ लेंडिंग एक राष्ट्रीय ऋणदाता है जो कि बहु-इकाई भवनों के लिए 30% किराए पर ऋण प्रदान करता है जिसकी दरें 4.8% से कम हैं। आप LTV तक उधार ले सकते हैं और मिनटों में प्रीक्वालिफाई कर सकते हैं।

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