SBA 504 ऋण: SBA / CDC ऋण के साथ वाणिज्यिक रियल एस्टेट खरीदें

एसबीए 504 ऋण कार्यक्रम दो ऋणों (एक ऋणदाता से एक, एक सीडीसी से एक) को जोड़ती है जिसका उपयोग मालिक-कब्जे वाले वाणिज्यिक अचल संपत्ति और अन्य अचल संपत्ति जैसे उपकरण खरीदने के लिए किया जा सकता है। ऋणदाता का हिस्सा ऋण के 50% तक होता है, सीडीसी का हिस्सा 40% तक होता है, और उधारकर्ता शेष 10% के लिए जिम्मेदार होता है।

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सीडीसी / एसबीए 504 ऋणSBA 7a लोनपारंपरिक वाणिज्यिक रियल एस्टेट ऋण
ब्याज दर4% +, फिक्स्ड (नवीनतम दरें देखें)5.5% + चर5-10%, निश्चित या परिवर्तनीय
अग्रिम भुगतान10-20%10%+20-30%
चुकौती अवधिअचल संपत्ति के लिए 20 साल, उपकरण के लिए 10 साल25 साल तक5-10 साल, गुब्बारा भुगतान, दर रीसेट
संपार्श्विककोई अतिरिक्त संपार्श्विक की जरूरत नहीं हैकोई अतिरिक्त संपार्श्विक की जरूरत नहीं हैअतिरिक्त संपार्श्विक की आवश्यकता हो सकती है
राशि आप उधार ले सकते हैं$ 14 + मिलियन का अधिकतम$ 5 मिलियन का अधिकतमकोई अधिकतम नहीं
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मालिक के कब्जे में51%+51%+ज्यादातर मामलों में 51% +
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SBA ऋण नियमों के तहत, सीडीसी / SBA 504 ऋण का उपयोग इन विशिष्ट उद्देश्यों के लिए किया जा सकता है:

  • जमीन खरीदना (और भूमि पर मौजूदा इमारतें)
  • संपत्ति में सुधार के लिए भुगतान करना (जैसे पार्किंग स्थल जोड़ना, उपयोगिताओं को जोड़ना, और भूनिर्माण भी)
  • मौजूदा संपत्ति का नवीनीकरण (भवन के भीतर)
  • एक नई सुविधा का निर्माण (या एक सुविधा में सुधार)
  • अन्य अचल संपत्तियां खरीदना (जैसे दीर्घकालिक उपकरण और मशीनरी)
  • पुनर्वित्त ऋण (24 जून 2016 को स्थायी किया गया, SBA 504 पुनर्वित्त ऋण उस ऋण पर लागू होता है जो मुख्य रूप से SBA 504 ऋण नियमों के तहत एक निश्चित परिसंपत्ति पात्र प्राप्त करने के लिए किया गया था। मौजूदा ऋण 2+ वर्ष पुराना और अच्छा होना चाहिए। खड़ा है)।

एक एसबीए 504 ऋण दो अलग-अलग ऋणों को जोड़ता है जो एक ही समय में बंद होते हैं, एक ऋणदाता से और एक सीडीसी (सामुदायिक विकास कंपनी) से। इन ऋणों का उपयोग वाणिज्यिक अचल संपत्ति खरीदने के लिए किया जा सकता है, लेकिन यह SBA 504 ऋण का एकमात्र उपयोग नहीं है।

एसबीए के क्षेत्रीय संचार निदेशक एंड्रिया रोबकर के अनुसार, "अचल संपत्ति की खरीद या निर्माण / नवीनीकरण, साथ ही दीर्घकालिक मशीनरी और उपकरणों की खरीद सहित अचल संपत्तियों की सहायता के लिए 504 ऋण तैयार किया गया है।"

जब ऊपर सूचीबद्ध उद्देश्यों में से एक के लिए धन की तलाश है, तो हम एसबीए 504 ऋण प्राप्त करने के लिए लिबर्टी एसबीएफ के साथ काम करने की सलाह देते हैं। यदि आपके पास 680 से ऊपर का क्रेडिट स्कोर है (मुफ्त में यहां चेक करें), तो आप व्यवसाय में 3+ साल से हैं, लाभदायक हैं, और $ 1MM से अधिक की आवश्यकता है, आज लिबर्टी SBF के साथ बात करें कि आप कितना योग्य हैं।

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एक SBA 504 ऋण सभी के लिए नहीं है। इन ऋणों का उपयोग नहीं किया जा सकता है:

  • कार्यशील पूंजी
  • सामग्री, आपूर्ति, या सूची
  • विज्ञापन या मार्केटिंग
  • सामान्य परिचालन व्यय
  • सट्टा अचल संपत्ति निवेश
  • किराये के गुण

यदि आपको SBA 504 ऋण नियमों के तहत निषिद्ध किसी भी उद्देश्य के लिए SBA ऋण की आवश्यकता है, तो SBA 7 (a) कार्यशील पूंजी ऋण पर हमारा लेख पढ़ें। एसबीए 7 (ए) ऋण इसके उपयोग में बहुत लचीला है और इसे एसबीए 504 ऋण के साथ लिया जा सकता है। SmartBiz के पास सबसे तेज़ फंडिंग समय है जो हमने SBA 7 (ए) ऋण के लिए $ 350k के तहत देखा है। साथ ही, वे आपको मिनटों में प्रीक्वालिफाई कर सकते हैं।

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SBA 504 उधार बढ़ रहा है। एसबीए ने 2017 में 504 ऋणों के लिए 25% से अधिक डॉलर की गारंटी दी है, जो उन्होंने 2015 में दी थी। उधारकर्ताओं के बीच उनकी बढ़ती लोकप्रियता 504 ऋण उधारकर्ताओं को दे सकते हैं। SBA 504 ऋण प्राप्त करने के चार प्राथमिक लाभ हैं:

1. कम ब्याज दरें

ऋण के सीडीसी भाग के लिए ब्याज दर एसबीए द्वारा सीमित हैं और वर्तमान में 3% - 4% के बीच है। वह दर निश्चित है और ऋण के जीवन के लिए नहीं बढ़ेगी।

बैंक के ऋण में ये सीमाएँ नहीं हैं। दरें आमतौर पर 5% - 7% के बीच आती हैं और या तो निश्चित या परिवर्तनीय हो सकती हैं, और आप यह जानने के लिए हमारे लेख पढ़ सकते हैं कि अभी SBA ऋण दरें क्या हैं।

2. कम भुगतान नीचे

जबकि अधिकांश पारंपरिक वाणिज्यिक ऋणों में 20% -40% डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है, एसबीए 504 ऋण में केवल 10% डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है। यदि आपका व्यवसाय एक स्टार्टअप है या जिस संपत्ति को आप खरीदना चाहते हैं, वह एकल उपयोग भवन है, तो आपको 15% डाउन पेमेंट की आवश्यकता होगी। यदि दोनों लागू होते हैं, तो आपको 20% डाउन पेमेंट की आवश्यकता होगी।

3. लंबी चुकौती शर्तें

जबकि अधिकांश पारंपरिक वाणिज्यिक बंधक 5-10 वर्ष के ऋण हैं, एसबीए 504 ऋण के सीडीसी भाग में उपकरणों के लिए 10 वर्ष का कार्यकाल और अचल संपत्ति के लिए 20 वर्ष का कार्यकाल होता है। ऋण के बैंक हिस्से में आमतौर पर उपकरणों के लिए 7 साल का कार्यकाल और अचल संपत्ति के लिए 10 साल का कार्यकाल होता है।

4. कोई अतिरिक्त संपार्श्विक नहीं

आम तौर पर, 504 ऋण द्वारा वित्तपोषित की जा रही अचल संपत्ति या अन्य अचल संपत्तियां पर्याप्त संपार्श्विक होती हैं, और अतिरिक्त संपार्श्विक की आवश्यकता नहीं होगी।

हमने टीडी बैंक में एसबीए लेंडिंग के प्रमुख, टॉम सुंदर से, 504 ऋण प्राप्त करने के लाभों पर उनके विचार पूछे। वह कहता है:

"504 ऋणों के कई फायदे हैं: अन्य SBA उत्पादों की तुलना में कम शुल्क; सौदे के सीडीसी हिस्से पर 20-वर्षीय निश्चित मूल्य निर्धारण, जो एक नीचे-बाजार दर भी है। वे 7 (ए) उत्पाद की तुलना में बहुत बड़े ऋणों की अनुमति देते हैं, क्योंकि कोई आधिकारिक उधार कैप (टीडी बैंक) नहीं है, उदाहरण के लिए, $ 20 मिलियन या अधिक के कुछ 504 ऋण किए हैं); और 504 ऋणों की कोई अतिरिक्त संपार्श्विक आवश्यकता नहीं है। "

कई मायनों में, SBA 504 ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करना एक पारंपरिक वाणिज्यिक बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने के समान है। कुछ बुनियादी योग्यताओं में शामिल हैं:

  • क्रेडिट अंक - एक अच्छा क्रेडिट स्कोर होना चाहिए (680 या बेहतर - मुफ्त में आपका चेक करें)
  • सीमित बकाया ऋण - बहुत सारे अन्य बकाया ऋण नहीं हो सकते। आपके ऋण सेवा कवरेज अनुपात की गणना आपके वार्षिक ऋण और ब्याज भुगतानों से आपकी वार्षिक शुद्ध आय को विभाजित करके की जा सकती है। आदर्श रूप से, यह 1.25 से कम नहीं होना चाहिए।
  • अग्रिम भुगतान - नीचे भुगतान आवश्यकता को पूरा करने में सक्षम होने की आवश्यकता है
  • भुगतान क्षमता का प्रमाण - यह दिखाने में सक्षम रहें कि आप मासिक ऋण भुगतान को यथोचित रूप से वहन कर सकते हैं
  • स्वच्छ वित्तीय इतिहास - हाल ही में कोई दिवालिया, फोरक्लोजर, या टैक्स लायसेंस नहीं होना चाहिए

इसके अतिरिक्त, 504 ऋण कार्यक्रम के लिए कुछ आवश्यकताएं अद्वितीय हैं:

  • नेट वर्थ $ 15 मिलियन से कम है - पिछले दो वर्षों के करों के बाद आपके व्यवसाय में $ 15 मिलियन से कम की कुल आय और औसत शुद्ध आय $ 5 मिलियन से कम होनी चाहिए।
  • 51% + स्वामी अधिकृत - मौजूदा इमारतों में कम से कम 51% मालिक का कब्जा होना चाहिए। यदि एक मौजूदा संपत्ति पर ऋण पुनर्वित्त किया जाना है, तो यह सच है। नए निर्माण के लिए, भवन में अधिभोग पर कम से कम 60% मालिक का कब्जा होना चाहिए, लेकिन धीरे-धीरे बढ़ कर 80% मालिक-कब्जे में हो जाएगा।
  • 10+ वर्ष उपकरण जीवन - निधियों के साथ खरीदे गए किसी भी उपकरण में कम से कम 10 साल का आर्थिक जीवन (जो कंप्यूटर, सॉफ्टवेयर आदि जैसी चीजों को नियंत्रित करता है) होना चाहिए।
  • फंड का उपयोग नौकरियों का सृजन या एसबीए लक्ष्यों को बढ़ाना होगा - आपको यह दिखाना होगा कि ऋण नई नौकरियों को बनाने या सार्वजनिक नीति के लक्ष्यों को बढ़ाने में कैसे मदद करेगा। उदाहरण के लिए, आप मौजूदा सुविधाओं को अधिक ऊर्जा कुशल बना सकते हैं या अक्षय ऊर्जा का उत्पादन बढ़ा सकते हैं।

अपार्टमेंट की इमारत खरीदना SBA 504 ऋण के लिए उपयुक्त नहीं होगा, क्योंकि मालिक की आवश्यकता के अनुसार। आप इमारत के हिस्से को किराए पर दे सकते हैं, लेकिन इसे अपने व्यवसाय के लिए उपयोग करना चाहिए। यदि आप भवन बनाने के लिए ऋण का उपयोग कर रहे हैं, तो यह कम से कम 60 प्रतिशत मालिक होना चाहिए जो अधिभोग की तारीख में हो और अगले दस वर्षों में 80% मालिक होने पर बढ़े। इसका मतलब है कि SBA 504 ऋण द्वारा वित्त पोषित नए निर्माण में स्थायी पट्टे पर देने की जगह का अधिकतम 20% होगा।

SBA 504 ऋण कार्यक्रम का उद्देश्य रोजगार सृजन और आर्थिक विकास को प्रोत्साहित करना है। ऋण प्रक्रिया के हिस्से के रूप में, आपको यह समझाने की आवश्यकता होगी कि ऋण आय का आपका उपयोग कैसे नौकरियों का सृजन करेगा या बनाए रखेगा जो अन्यथा खो जाएगा, या आप सार्वजनिक नीति लक्ष्यों का समर्थन कैसे करेंगे। वर्तमान में, नियम यह है कि प्रत्येक $ 65,000 के वित्तपोषण के लिए एक नौकरी का सृजन या उसे बनाए रखा जाना चाहिए। यह छोटे निर्माताओं के लिए उधार प्रति 100,000 डॉलर पर एक नौकरी तक बढ़ जाता है।

नौकरी सृजन लक्ष्यों को पूरा करने के बदले, आप अन्य सार्वजनिक नीति लक्ष्यों, जैसे ऊर्जा संरक्षण और अल्पसंख्यक व्यवसाय विकास का समर्थन करके, SBA 504 ऋण के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं। एसबीए की वेबसाइट विभिन्न सार्वजनिक नीति के लक्ष्यों के बारे में अधिक विस्तृत विराम प्रदान करती है जो आपकी परियोजना को पूरा कर सकते हैं।

SBA 504 ऋण बड़ी और छोटी परियोजनाओं के लिए उपयुक्त हैं। हालांकि, अधिकांश बैंक $ 500K से अधिक की परियोजनाओं के लिए SBA 504 ऋण प्रदान करना पसंद करते हैं। यह मुख्य रूप से है क्योंकि 504 ऋण को बंद करने के लिए आवश्यक प्रयास की मात्रा महत्वपूर्ण है और ऋणदाता परियोजनाओं को आगे बढ़ाने में संकोच करते हैं जब तक कि उनका भुगतान काफी बड़ा न हो। इस तथ्य को ध्यान में रखते हुए कि वे केवल परियोजना के 50% तक वित्त कर सकते हैं, $ 500K के तहत कुछ भी बहुत छोटे भुगतान के लिए बहुत काम का मतलब है।

वर्तमान एसबीए नियमों ने अधिकतम राशि निर्धारित की है जिसे आप एसबीए 504 ऋण के साथ उधार ले सकते हैं, लगभग $ 14 मिलियन है (हालांकि, आय के उपयोग और योग्यता परियोजनाओं पर प्रतिबंध के कारण, आपकी परियोजना के योग्य राशि कम हो सकती है)। 2017 में, SBA ने $ 350K - $ 2 मिलियन के बीच कुल 504 ऋणों का 55% कुल परियोजनाओं को दिया है।

आप एसबीए 504 ऋण के साथ कम ब्याज दरों और न्यूनतम शुल्क का भुगतान करने की उम्मीद कर सकते हैं। आपसे सर्विसिंग और गारंटीकृत शुल्क वसूलने की अपेक्षा की जा सकती है जो उधारकर्ता द्वारा अलग-अलग होती है। कुल ब्याज दर और शुल्क आम तौर पर 3% - 6% वार्षिक से होता है, जो अन्य एसबीए या पारंपरिक बैंक ऋणों की तुलना में कम है।

हालांकि, याद रखें कि वास्तव में एक SBA 504 ऋण के हिस्से के रूप में दो ऋण हैं जिन्हें आपको ब्याज देना होगा। पहला बैंक की तरह एक पारंपरिक ऋणदाता से ऋण है। सौदे के उस हिस्से के लिए दरों, शर्तों और फीस (50% तक) पर बहुत कम प्रतिबंध हैं। जैसे, वे उधारकर्ता से उधारकर्ता तक व्यापक रूप से भिन्न हो सकते हैं। कहा कि थोड़ी सी बातचीत के साथ, ज्यादातर लोग वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण दरों और सौदे के इस हिस्से के लिए शर्तों को अभी भी अन्य वित्तपोषण विकल्पों की तुलना में बहुत अनुकूल होने का पता लगाते हैं।

ऋण का दूसरा भाग सीडीसी द्वारा जारी किया जाता है। 504 ऋण के इस हिस्से की दरें, शर्तें और शुल्क बहुत अधिक विनियमित हैं। सीडीसी ऋण एक 10 या 20 साल है, पूरी तरह से परिशोधन, फिक्स्ड दर ऋण। यह पारंपरिक बंधक ऋण के समान काम करता है। उधारकर्ता ऋण के जीवन के लिए समान मासिक भुगतान करता है, जिस बिंदु पर ऋण पूरी तरह से भुगतान किया जाता है।

एसबीए 504 ऋण का सीडीसी भाग

अब आइए नज़र डालते हैं कि लोन का सीडीसी हिस्सा कैसे काम करता है, और विशिष्ट दरें और शुल्क क्या हैं। नीचे दी गई तालिका इन लागतों को केवल SBA 504 ऋण के CDC भाग के लिए दिखाती है।

एसबीए 504 ऋण के सीडीसी भाग के लिए दरें और शुल्क

वार्षिक शुल्क और ब्याज दरें10 साल का कर्ज20 साल का कर्ज
ब्याज दर5 साल का खजाना (लगभग 2.13%) + 0.38%10 साल का खजाना (लगभग 2.25%) + 0.48%
सीडीसी सर्विसिंग शुल्क0.625% - 2.00%0.625% - 2.00%
सेंट्रल सर्विसिंग एजेंट शुल्क0.1%0.1%
SBA गारंटी शुल्क0.914%0.914%
प्रति वर्ष कुल शुल्क और ब्याज दरें3.69% - 5.065%4.229% - 5.604%
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एसबीए 504 ऋण का सीडीसी भाग: मासिक सेवा शुल्क

यहाँ मासिक सेवा शुल्क में से प्रत्येक के टूटने की प्रक्रिया है:

SBA गारंटी शुल्क

यह वर्तमान में चल रहे SBA मासिक गारंटी शुल्क है, जो पहले भुगतान के साथ शुरुआत करते हुए, पांच साल के अंतराल पर गणना किए गए नोट के मूल शेष के प्रति प्रतिशत (9% के .914) के 914 / अधिकतम के बराबर है। सेंट्रल सर्विसिंग एजेंट (वेल्स फारगो) को इस शुल्क का 3/64 वां हिस्सा मिलता है, और शेष को SBA को भेजना चाहिए।

एजेंट शुल्क की सेवा

सेंट्रल सर्विसिंग एजेंट (वर्तमान में वेल्स फारगो) का प्रति वर्ष एक प्रतिशत के दसवें (1.0/10% का 1) का शुल्क नोट के बकाया राशि में जोड़ा जाता है। इसकी गणना पांच साल के अंतराल पर की जाती है, जो पहले भुगतान के साथ शुरू होता है। प्रशासनिक शुल्क लोन के भुगतान की प्रोसेसिंग और रिकॉर्डिंग के लिए सेंट्रल सर्विसिंग एजेंट (वेल्स फारगो) को जाता है। ऋण मान का 0.1%, यह लागत का एक महत्वपूर्ण हिस्सा नहीं है। SBA शुल्क ऋण डिफॉल्ट के जोखिम के लिए SBA की भरपाई करता है।

सीडीसी शुल्क

एक प्रतिशत के पांच-आठवें (1.0% के 625) की सीडीसी सर्विसिंग शुल्क है। सीडीसी MUST को SBA नियमों और नीतियों द्वारा आवश्यक इस शुल्क के कम से कम 500 बनाए रखना चाहिए। इसके अलावा, इस सर्विसिंग शुल्क से सीडीसी को एक महीने में 1/8 प्रतिशत (.125%) का भुगतान करना होगा। प्रति SBA नियमों के अनुसार, न्यूनतम CDC सर्विसिंग शुल्क प्रति वर्ष 0.625% और प्रति वर्ष अधिकतम 2% हो सकता है। ग्रामीण क्षेत्रों के लिए, अधिकतम 1.5% प्रति वर्ष है।

सीडीसी शुल्क सीडीसी के संचालन का समर्थन करने की ओर जाता है, एसबीए द्वारा निर्धारित न्यूनतम और अधिकतम शुल्क के साथ। हालाँकि, व्यक्तिगत CDC में इन सीमाओं के भीतर शुल्क निर्धारित करने का विवेक है।

एसबीए 504 ऋण का सीडीसी भाग: एक बार का शुल्क

जब ऋण शुरू में किया जाता है, तो SBA 504 ऋण प्राप्त करने से जुड़ी कुछ प्रारंभिक "एकमुश्त" फीस होती है। ये केवल एक बार के खर्च हैं जिन्हें डिबेंचर के साथ वित्तपोषित किया जाता है (जिसका अर्थ है कि वे ऋण में लिपटे जा सकते हैं और ऋण के जीवन पर परिशोधन कर सकते हैं)। ये लागत आमतौर पर ऋण के मूल्य का 2.5-3.0% है।

आम एक बार की लागत में शामिल हैं:

  • प्रक्रमण संसाधन शुल्क
  • कानूनीशुल्क
  • वित्त पोषण शुल्क
  • डिबेंचर अंडरराइटिंग शुल्क
  • गारंटी शुल्क (वर्तमान में माफ किया गया)

एसबीए 504 ऋण का सीडीसी भाग: पूर्व भुगतान जुर्माना

व्यावसायिक अचल संपत्ति ऋण की दुनिया में प्रीपेमेंट पेनल्टी आम है लेकिन एसबीए 504 ऋण के लिए खरीदारी करने वाले व्यवसायों को आश्चर्यचकित कर सकता है। सौभाग्य से, SBA 504 ऋण के लिए पूर्वभुगतान दंड की गणना करना आसान है और अपेक्षाकृत छोटा भी है।

प्रीपेमेंट पेनल्टी का आकलन एसबीए 504 ऋण के सीडीसी हिस्से पर किया जाता है यदि ऋण परिपक्वता के लिए ऋण की पहली छमाही के दौरान ऋण प्रीपेड है। प्रीपेमेंट पेनल्टी की गणना एक स्लाइडिंग, घटते पैमाने पर की जाती है। यह जुर्माना डिबेंचर ब्याज दर (जिस समय ऋण जारी किया गया था) पर लगाया जाता है, न कि ऋण की प्रभावी ब्याज दर पर।

20-वर्षीय परिपक्वता वाले ऋण के लिए, ऋण के पहले 10 वर्षों के लिए जुर्माना लागू होता है और प्रत्येक वर्ष 10% तक घट जाता है। 10-वर्ष की परिपक्वता वाले ऋण के लिए, जुर्माना ऋण के पहले 5 वर्षों पर लागू होता है और प्रत्येक वर्ष 20% तक घट जाता है।

उदाहरण: मान लें कि जब 20-वर्षीय ऋण जारी किया गया था, तो अगस्त 2016 के महीने के लिए प्रभावी ब्याज दर 4.960% है और डिबेंचर ब्याज दर 2.880% है। प्रीपेमेंट पेनल्टी प्रत्येक वर्ष डिबेंचर दर के 10% से कम हो जाती है; दूसरे शब्दों में, यह हर साल .288% के कारक से गिरता है।

SBA 504 लोन - सीडीसी प्रीपेमेंट पेनल्टी

सालप्रीपेमेंट पेनल्टी
12.880%
22.592%
32.304%
42.016%
51.728%
61.440%
71.152%
80.864%
90.576%
100.288%

ध्यान दें: हालांकि प्रीपेमेंट पेनल्टी छोटी है, लेकिन यह मत भूलो कि SBA 504 ऋण मान्य हैं। एक नए उधारकर्ता के लाभ को नजरअंदाज न करें, १६ या १ at साल के साथ ४.१६०% की कम निश्चित दर से ५०४ ऋण ग्रहण करें। 10 साल की प्रभावी दर 4.510% भी कम है। पूर्ण आवेदन प्रक्रिया के माध्यम से इन श्रेणियों में एक निश्चित ब्याज दर ऋण लेने के अवसर की तुलना में सड़क के नीचे एक नए खरीदार के लिए और अधिक आकर्षक क्या हो सकता है?

SBA 504 ऋण का बैंक या गैर-बैंक ऋणदाता भाग

एसबीए 504 ऋण के ऋणदाता हिस्से पर दी जाने वाली ब्याज दर बैंक (या गैर-बैंक ऋणदाता) के विवेक पर है। अंततः, आपके और आपके प्रतिनिधियों को आपके सौदे के लिए सर्वोत्तम संभव दरों, शुल्क और शर्तों पर बातचीत करनी चाहिए। योग्य उधारकर्ता के रूप में मेज पर आने से, आपको विस्तृत वित्तीय अनुमानों के साथ, एक मजबूत व्यवसाय योजना होने से भी लाभ होगा।

SBA 504 ऋण ब्याज दरें और शुल्क

५-१० वर्ष का ऋण २५ वर्षों में बढ़ा
ब्याज दर4-8% - कोई सीमा नहीं, बातचीत के लिए खुला
बैंक शुल्क0.5% एक बार शुल्क - कोई सीमा नहीं, बातचीत के लिए खुला
थर्ड पार्टी फीसभिन्न (वकील, मूल्यांकन, क्रेडिट रिपोर्ट, आदि)

ज्यादातर मामलों में, बैंक / गैर-बैंक ऋणदाता के पास 20-25 वर्षों में 5-10 साल का कार्यकाल होगा। 10-वर्षीय शर्तों के साथ ऋण के मामले में, ब्याज दरें आमतौर पर 5 साल के बाद रीसेट हो जाती हैं। इसका मतलब है कि 5 साल के बाद, आपकी ब्याज दर नीचे जा सकती है, ऊपर जा सकती है, या वही रह सकती है। यह इस बात पर निर्भर करता है कि उस समय बाजार की दरें क्या हैं।

जबकि लंबी परिशोधन आपके मासिक भुगतान को कम रखेगा, इसका मतलब यह भी होगा कि आपके पास 5 - 10 वर्षों में एक गुब्बारा भुगतान है। उस बिंदु पर, शेष राशि पूरी तरह से शेष राशि का भुगतान करने के लिए आपको छोड़ने के कारण होती है या, जैसा कि अक्सर होता है, ऋण को पुनर्वित्त करना और मासिक भुगतान जारी रखना।

एक गुब्बारा भुगतान के कारण आने वाले पहले बंधक को पुनर्वित्त करना कुछ मामलों में समस्याग्रस्त हो सकता है। यदि आपका व्यवसाय (या उद्योग) पुनर्वित्त से पहले मंदी देखता है या यदि आपकी संपत्ति में काफी गिरावट आई है, तो आपके साथ काम करने के इच्छुक ऋणदाता को ढूंढना मुश्किल हो सकता है।

ऋण का बैंक हिस्सा समापन लागत के अपने सेट और तीसरे पक्ष की लागत जैसे कि मूल्यांकन शुल्क, पर्यावरण शुल्क, और वास्तु और कानूनी शुल्क के साथ आ सकता है। सौभाग्य से, ये भी आमतौर पर वित्तपोषण में शामिल किए जा सकते हैं।

एक अन्य एसबीए-समर्थित विकल्प जो गुब्बारा भुगतान की संभावना से बचता है, वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए एक दीर्घकालिक एसबीए 7 (ए) ऋण है। यदि आप 3+ वर्षों से व्यवसाय में हैं, तो कम से कम 51% भवन पर कब्जा कर लेंगे, और 675 से ऊपर का क्रेडिट स्कोर होगा, आप स्मार्टबीज़ के साथ SBA 7a ऋण के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं। SmartBiz 7% के रूप में कम दरों और $ 5MM तक ऋण प्रदान करता है। मिनटों में ऑनलाइन अर्हता प्राप्त करें।

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SBA 504 ऋण के बैंक भाग को बड़े, राष्ट्रीय बैंकों, छोटे सामुदायिक बैंकों, क्रेडिट यूनियनों और अधिक द्वारा वित्त पोषित किया जा सकता है। भले ही आप किस बैंक के साथ काम करते हों, आपको लोन पर अपने साथ काम करने के लिए तैयार सीडीसी ढूंढनी होगी।

देशभर में 270 सीडीसी हैं। आपके साथ काम करने वाले को खोजने के लिए, हम SBA के CDC खोजक उपकरण का उपयोग करने का सुझाव देते हैं। एक बैंक खोजने के लिए, आप अपने स्थानीय बैंक की कोशिश कर सकते हैं, या सीडीसी कई बैंकों की सिफारिश कर सकता है जो उसने अतीत में काम किए हैं। SBA जिला कार्यालय भी कभी-कभी इस क्षेत्र में शीर्ष 504 उधारदाताओं की रैंकिंग संकलित करते हैं।

हम SBA 504 ऋण के लिए लिबर्टी SBF के साथ काम करने की सलाह देते हैं। यदि आपके पास 680 से ऊपर का क्रेडिट स्कोर है (मुफ्त में यहां चेक करें), तो आप व्यवसाय में 3+ वर्ष से हैं, लाभदायक हैं, और $ 1MM से अधिक की आवश्यकता है, आज लिबर्टी SBF के साथ बात करें।

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SBA 504 ऋणों की बात आने पर बैंकरों के CDCs के साथ जटिल संबंध होते हैं। एक तरफ, बैंकों में ऋण अधिकारी, सीडीसी के लिए छोटे व्यवसाय रेफरल के शीर्ष स्रोत हैं। साथ ही ऋण अधिकारी दबाव महसूस कर सकते हैं नहीं सीडीसी के लिए रेफरल बनाने के लिए।

बैंकों के विवादित होने का कारण यह हो सकता है कि अर्थव्यवस्था और रियल एस्टेट बाजार में सुधार जारी है, बैंक उन वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋणों की संख्या और आकार बढ़ाने के लिए प्रयास कर रहे हैं जो वे जारी करते हैं। ऋण अधिकारियों के पास एक उधारकर्ता को जितना संभव हो उतना पैसा उधार देने के लिए वित्तीय प्रोत्साहन (बोनस) होता है, बशर्ते ऋण बैंक के हामीदारी मानकों को पूरा करता है। जब एक छोटे व्यवसाय को SBA 504 ऋण प्रदान करने के लिए CDC के साथ ऋण अधिकारी भागीदार होते हैं, तो वे परियोजना के 50% तक बैंक के ऋण के आकार को सीमित कर देते हैं, लेकिन यह 80% हो सकता है क्योंकि उन्होंने अकेले वित्त पोषित किया था।

कई कारण हैं कि कई ऋण अधिकारी SBA 504 ऋण कार्यक्रम को बढ़ावा नहीं देते हैं। इसमें शामिल है:

  • गति: जब एक से अधिक ऋणदाता शामिल होते हैं तो प्रक्रिया धीमी हो जाती है।
  • शिक्षा: कई ऋण अधिकारी SBA के 7 (a) ऋण कार्यक्रम से अधिक परिचित हैं, और इसकी अनुशंसा करने के लिए SBA 504 कार्यक्रम के बारे में पर्याप्त नहीं जानते हैं।
  • नुकसान भरपाई: बैंक एसबीए 504 ऋण पर ब्याज और शुल्क एकत्र करने की तुलना में 7 (क) ऋण के गारंटीकृत हिस्से को बेचकर जल्दी भुगतान देख सकते हैं।

हालांकि इसका मतलब यह नहीं है कि इन ऋणों की आवश्यकता नहीं है। टीडी बैंक में टॉम सुंदर कहते हैं कि ये ऋण मांग में हैं, और उनके द्वारा किए जा रहे ऋणों की मात्रा बढ़ रही है। “504 और 7 (ए) सहित सभी एसबीए उत्पाद लोकप्रिय हो रहे हैं और टीडी बैंक में वृद्धि दिखा रहे हैं। छोटे व्यवसायों के हाल ही के टीडी बैंक सर्वेक्षण से पता चला है कि अगले 12 महीनों में 21 प्रतिशत की क्रेडिट की जरूरत है या होगी, और हम उम्मीद करते हैं कि क्रेडिट की मांग करने वाले इन व्यवसायों में से कई यह पाएंगे कि एसबीए ऋण बढ़ने के रूप में लाभ प्रदान करता है। "

एसबीए ने 2017 में पिछले चार वर्षों में 504 से अधिक ऋण दिए हैं। यह आपकी अगली अचल संपत्ति खरीद, या वाणिज्यिक अचल संपत्ति परियोजना के लिए SBA 504 ऋण प्राप्त करने का एक शानदार समय है। यहां SBA 504 ऋणों के लिए अनुमोदित होने वाले एक त्वरित स्नैपशॉट हैं:

मौजूदा व्यवसाय

2017 में सभी SBA 504 ऋणों का केवल 13% नए व्यवसायों को दिया गया था। यह पिछले 5 वर्षों में SBA के लिए सुसंगत रहा है, कि मौजूदा व्यवसायों को उच्च स्तर पर अनुमोदित किया जाता है, जो कि 5 साल की अवधि में सभी 504 ऋणों के 85-89% के बीच होता है।

महिलाओं के स्वामित्व वाले व्यवसाय

महिलाओं के स्वामित्व वाले व्यवसायों को 2017 में SBA 504 ऋणों के लिए उच्च दर से अनुमोदित किया जा रहा है, क्योंकि वे पिछले पांच वर्षों में किसी भी बिंदु पर हैं। महिलाओं के स्वामित्व वाले व्यवसायों को 2017 में सभी 504 ऋणों में से 20% प्राप्त हुए हैं। लेकिन, उन्हीं व्यवसायों को केवल 15% धन प्राप्त हुआ।

अल्पसंख्यक

SBA ऋण अल्पसंख्यक स्वामित्व वाले व्यवसायों के लिए एक बढ़िया विकल्प है। उनके पास नीतिगत लक्ष्य हैं जो उन्हें अल्पसंख्यकों को उधार देने के लिए प्रोत्साहित करते हैं। इससे भी बेहतर, अल्पसंख्यक स्वामित्व वाले व्यवसायों को 2017 में सभी एसबीए 504 ऋणों का 23% प्राप्त हुआ, लेकिन 28% धन बाहर चला गया। एसबीए में एंड्रिया रोबेकर के अनुसार, "अल्पसंख्यक व्यवसाय के मालिकों को 7a में $ 8.65 बिलियन और वित्त वर्ष 2012 में 504 स्वीकृत ऋण के रूप में संयुक्त रूप से एक रिकॉर्ड प्राप्त हुआ।" 2017 के नंबर पहले से ही पानी से बाहर रिकॉर्ड कर रहे हैं, जिसमें दोनों ऋण कार्यक्रमों में अल्पसंख्यकों को उधार दिया गया है। एक पूर्ण प्रतिशत बिंदु।

औसत छोटे व्यवसाय के मालिक SBA 504 ऋणों के बारे में नहीं सोचते हैं जब तक कि वे वाणिज्यिक अचल संपत्ति खरीदने के लिए तैयार नहीं होते हैं। यह बहुत कम बार होता है, उदाहरण के लिए, क्रेडिट कार्ड या छोटे व्यवसाय ऋण लेने वाले लोग। क्योंकि हर कोई SBA 504 ऋणों से कम परिचित है, इसलिए गलतफहमी हो सकती है, जिसकी वैधता जानना कठिन है।

SBA 504 ऋणों के आसपास की शीर्ष तीन भ्रांतियों को दूर करने में हमारी मदद करने के लिए, हमने 1989 से क्रिस्टिन वुड, एक SBA ऋण विशेषज्ञ और SPEDCO के कार्यकारी निदेशक के साथ बात की, जो एक CDC है जो मिनेसोटा और मिशिगन राज्यों की सेवा करता है। यहाँ शीर्ष तीन गलत धारणाएँ हैं:

  1. 504 ऋणों के लिए एक टन अतिरिक्त कागजी कार्रवाई है। "बस, सच नहीं," क्रिस्टिन वुड कहते हैं। कुछ दस्तावेजों के अपवाद के साथ, कागजी कार्रवाई एक SBA 504 ऋण के लिए समान है क्योंकि यह एक पारंपरिक वाणिज्यिक बंधक के लिए है।
  2. बड़े प्रीपेमेंट पेनल्टी हैं। क्रिस्टिन वुड कहते हैं, "वर्तमान में जुर्माना 3% से कम है और 10% - 20% प्रति वर्ष घटता है।" 10 साल के बाद प्रीपेमेंट पेनल्टी नहीं है।
  3. ऋण मान्य नहीं हैं। यदि कोई बैंक ऋण का पुन: वित्त करता है, तो सीडीसी ऋण का भुगतान करना होगा। क्रिस्टन वुड का कहना है, '' लोन मान्य हैं। यदि एक छोटा व्यवसाय बैंक ऋण को पुनर्वित्त करता है, तो नए ऋणदाता का ऋण मूल बैंक ऋण की तरह, सीडीसी ऋण के लिए वरिष्ठ होगा। वर्तमान में सभी समय के निकट दरों के साथ, पूर्ण आवेदन प्रक्रिया से गुजरने के बिना 4.5% की सीमा में एक निश्चित दर SBA ऋण ग्रहण करने की क्षमता खरीदारों और विक्रेताओं दोनों के लिए एक बड़ा लाभ है।

एक एसबीए 504 ऋण उन वित्तीय प्रकारों में से एक है जिन पर आपको विचार करना चाहिए कि क्या आप अपने व्यवसाय को संचालित करने के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति खरीद रहे हैं, या यदि आप लंबी अवधि के उपकरण खरीद रहे हैं जो इसका मूल्य रखते हैं। कम ब्याज दर और लंबी चुकौती शर्तें आपके नकदी प्रवाह पर आसान होंगी, और कम डाउन पेमेंट आपके छोटे व्यवसाय को कार्यशील पूंजी के लिए अधिक नकदी को संरक्षित करने की अनुमति देगा।

हम SBA 504 ऋण के लिए लिबर्टी SBF के साथ काम करने की सलाह देते हैं। यदि आपके पास 680 से ऊपर का क्रेडिट स्कोर है (मुफ्त में यहां देखें), तो आप 3 साल में व्यापार में हैं, लाभदायक हैं, और $ 1MM से अधिक की आवश्यकता है, आज लिबर्टी SBF के साथ बात करें कि आप क्या योग्यता प्राप्त कर सकते हैं।

सरकार समर्थित ऋण की तलाश करने वाले छोटे व्यवसायों के लिए एक अन्य विकल्प वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए एक दीर्घकालिक एसबीए 7 (ए) ऋण है। 504 लोन की तुलना में 5 साल से अधिक की अवधि के साथ, बैलून भुगतान का कोई जोखिम नहीं है, और एक कम ऋणदाता के साथ सौदा समन्वय करने के लिए, एक एसबीए 7 (ए) कई उधारकर्ताओं के लिए अपील कर सकता है। यदि आप 3+ वर्षों से व्यवसाय में हैं, तो कम से कम 51% भवन पर कब्जा कर लेंगे, और 675 से ऊपर का क्रेडिट स्कोर होगा, आप स्मार्टबीज़ के साथ SBA 7a ऋण के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं। SmartBiz 7% के रूप में कम दरों और $ 5MM तक ऋण प्रदान करता है। मिनटों में ऑनलाइन अर्हता प्राप्त करें।

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