रियल एस्टेट में लीवरेज का उपयोग करने से बचने के जोखिम

अचल संपत्ति में उत्तोलन क्या है? उत्तोलन ऋण का उपयोग निवेश पर संभावित रिटर्न बढ़ाने के लिए कर रहा है। अचल संपत्ति के लिए सबसे सीधा उदाहरण एक बंधक है, जहां आप खरीद का लाभ उठाने के लिए अपने खुद के पैसे का उपयोग कर रहे हैं। ज्यादातर मामलों में, 20% डाउन पेमेंट (और एक अच्छा क्रेडिट इतिहास) आपको उस संपत्ति और घर का 100% मिलता है जो आप चाहते हैं। 20% डाउन पेमेंट का मतलब है कि आप 80% लीवरेज का उपयोग कर रहे हैं, और कुछ बंधक प्रोग्राम आपको कम भी डाल सकते हैं।

यदि आप एक अचल संपत्ति निवेशक हैं, तो आप एक साझेदारी के भीतर काम कर सकते हैं और साझेदार सभी या कुछ पैसे लगा सकते हैं, या विक्रेता उन संपत्ति के कुछ खरीद मूल्य को वित्त करने के लिए तैयार हो सकते हैं जो वे बेच रहे हैं। ये सभी अचल संपत्ति में लाभ उठाने के उदाहरण हैं

उत्तोलन का उपयोग करने का एक उदाहरण

मान लीजिए कि आप एक महान पड़ोस में एक घर की तलाश कर रहे हैं। आपके पास घर की ओर रखने के लिए $ 50,000 हैं। आपको दो गुण मिलते हैं: एक $ 250,000 का घर जिसके लिए आपको एक बंधक की आवश्यकता होगी, और एक $ 50,000 घर जो आप एकमुश्त खरीद सकते हैं।

यदि आप $ 50,000, या 20% डालते हैं, तो आप $ 250,000 घर के साथ आगे बढ़ सकते हैं, और बैंक आपको $ 200,000 का बंधक देगा। यह मानते हुए कि इस क्षेत्र में अचल संपत्ति सालाना 5% बढ़ जाती है, 12 महीनों में निवेश 262,500 डॉलर होता है।

वैकल्पिक रूप से, आप $ 50,000 का घर एकमुश्त खरीद सकते हैं। कोई बंधक नहीं है और आप किसी को कुछ भी देना नहीं है। यदि अचल संपत्ति बाजार में प्रति वर्ष 5% बढ़ जाता है, तो 12 महीनों में आपका निवेश $ 52,500 का होता है।

पहले परिदृश्य में, लीवरेज ने आपके पक्ष में काम किया, जिससे आपके रियल एस्टेट निवेश का मूल्य बढ़ गया। लेकिन, अगर उस पहले साल में अचल संपत्ति की कीमतें 5% तक गिर गईं, तो आपको $ 12,500 का नुकसान होगा। दूसरे परिदृश्य में केवल $ 2,500 की गिरावट देखी गई होगी।

रियल एस्टेट उत्तोलन का उपयोग करने से बचने के लिए चीजें

जब उचित रूप से उपयोग किया जाता है, तो रियल एस्टेट निवेशक निवेश पर अपनी वापसी बढ़ाने के लिए रियल एस्टेट निवेशकों के लिए एक प्रभावी उपकरण हो सकते हैं। लाभ उठाने में जोखिम के क्षेत्रों पर उचित विचार किए बिना निर्णय लेने से बचना महत्वपूर्ण है। इन उच्च जोखिम वाले व्यवहारों से बचें और आपके पास रियल एस्टेट लीवरेज का उपयोग करने में सफलता प्राप्त करने का बेहतर मौका है।

01 प्रशंसा के उच्च स्तर पर गिनती

नोएल हेंड्रिकसन / गेटी इमेजेज़

कई रियल एस्टेट निवेशक यह सोचकर परेशानी में पड़ गए हैं कि जो पहले हुआ था वह फिर से होने वाला है। शायद पिछले कुछ साल रियल एस्टेट मार्केटिंग में बहुत अच्छे रहे हैं। हालांकि, इतिहास भविष्य का कोई भविष्यवक्ता नहीं है। आप भविष्य में उसी परिणाम का उत्पादन करने के लिए भरोसा नहीं कर सकते।

यहां तक ​​कि अगर संपत्ति कई वर्षों से 12% से 20% की दर से सराहना कर रही है, तो उस दर को जारी रखने के लिए गिनती एक अत्यंत जोखिम भरा प्रस्ताव है। यह आपको संपत्तियों के लिए ओवरपे करने का कारण बन सकता है, जो प्रशंसा से बिक्री पर अंतर का एहसास करने की उम्मीद करता है। यदि ऐसा नहीं होता है, तो आप नुकसान उठा रहे हैं।

जब आप अपने लीवरेज्ड रियल एस्टेट निवेशों की योजना बनाते हैं, तो तीन परिदृश्य देखें: सबसे अच्छा, सबसे बुरा, और सबसे अधिक संभावना है।

02 बहुत अधिक भुगतान के साथ समाप्त होना

TARIK KIZILKAYA / गेटी इमेज

यह एक बहुत ही कम भुगतान के साथ संपत्ति को नियंत्रित करने के लिए एक महान निवेश की तरह लग सकता है। आप संख्या को देख रहे हैं और अपने कम नकदी परिव्यय के कारण निवेश पर वास्तव में उच्च रिटर्न देख रहे हैं।

समस्या उच्च भुगतान है जो उच्च लाभ के साथ आती है। यदि यह एक बंधक है, उदाहरण के लिए, आप मासिक भुगतान करने के लिए भरोसा कर सकते हैं, और जितना अधिक आप उधार लेंगे, मासिक भुगतान उतना अधिक होगा।

क्या बाजार को नरम करना चाहिए या आपके गुण उच्च-अपेक्षा वाले रिक्तियों या क्रेडिट घाटे का अनुभव करते हैं, आप खुद को उन उच्च बंधक भुगतानों को बनाए रखने में असमर्थ पा सकते हैं जो शुरुआत में ठीक लग रहे थे। यदि आप महीने बनाने में असमर्थ हैं, तो आपका निवेश खतरे में है।

03 एक खराब खरीद में अच्छा वित्त पोषण परिणाम देना

Westend61 / गेटी इमेजेज़

कई निवेशकों के पास एक संपत्ति के लिए अधिक शुल्क होता है क्योंकि वे उच्च-लीवरेज वित्तपोषण सेटअप में निर्वाण पाते थे। अलग तरह से कहा, सिर्फ इसलिए कि आप बहुत कम नकदी परिव्यय के साथ एक संपत्ति प्राप्त कर सकते हैं इसका मतलब यह नहीं है कि यह एक अच्छी खरीद है। वर्तमान और अपेक्षित बाजार के रुझान के संदर्भ में संपत्ति के मूल्य को देखें। "तुलना" या इसके जैसे अन्य गुण खोजें। उन्होंने किस चीज को बेचा है? क्षेत्र में क्या बिक रहा है?

यदि संपत्ति अधिक है, तो प्रशंसा न्यूनतम या बदतर होगी, गैर-मौजूद हो। यदि बाजार थोड़ी देर के लिए ही सही, तो आप गंभीर संकट में हैं। आपकी अधिक संपत्ति एक महत्वपूर्ण खींच होगी और आप बिना नुकसान उठाए इसे उतार नहीं पाएंगे।

04 यह भूल जाना कि कैश फ्लो किंग है

वेरा कांडीबोविच / आईम / गेटी इमेजेज

यदि इनमें से केवल एक "नहीं" व्यवहार आपके दिमाग में चिपक जाता है, तो यह एक है। यहाँ एक या एक से अधिक वस्तुओं में निर्णय में त्रुटियां अनदेखी की जा सकती हैं यदि आपके पास वह एक महान वस्तु-उत्कृष्ट नकदी प्रवाह है।

यदि आपकी किराये की आय, आपकी बंधक लागत और खर्चों को घटाती है, तो हर महीने आपकी जेब में एक अच्छा कैश रिटर्न डाल रही है, तो इस वर्ष संपत्ति के मूल्य में लाभ नहीं हुआ है, यह एक घटना के रूप में चिंताजनक नहीं होगा। लेकिन अगर आपके सभी अचल संपत्ति निवेश नीचे हैं, तो आप बहुत गर्म पानी में हैं।

वीडियो देखना: The Greater Good - Mind Field S2 Ep 1 (नवंबर 2019).

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