कमर्शियल रियल एस्टेट कैसे लीज करें: अंतिम गाइड

एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति पट्टा एक किराये का समझौता है जो एक व्यवसाय को एक मकान मालिक से वाणिज्यिक स्थान किराए पर लेने की अनुमति देता है। वाणिज्यिक पट्टे तीन मुख्य रूपों में आते हैं: पूर्ण सेवा पट्टे, शुद्ध पट्टे और संशोधित सकल पट्टे। वाणिज्यिक पट्टे की पहचान करने, बातचीत करने और हस्ताक्षर करने की प्रक्रिया एक लंबी प्रक्रिया है और इस आलेख में विस्तार से चर्चा की गई आवश्यक चरणों को समझना महत्वपूर्ण है।

इस प्रक्रिया को सरल बनाने के लिए, व्यवसाय के मालिकों को उनकी जरूरतों का आकलन करने, उनके बजट को विकसित करने और उनके वाणिज्यिक पट्टे पर बातचीत करने में मदद करने के अनुभव वाले पेशेवरों को किराए पर लें। क्यू द्वारा प्रबंधित एक कंपनी है जो न केवल प्री-लीज प्लानिंग के साथ सहायता करती है, बल्कि नवीकरण परियोजना प्रबंधन, अंतरिक्ष योजना और यहां तक ​​कि प्रशासनिक सहायता के साथ मदद भी प्रदान करती है। Q द्वारा प्रबंधित सेवाओं की एक सरणी प्रदान करता है जो आपको समय और धन बचाने में मदद कर सकता है। एक मुफ्त खाता स्थापित करने और आरंभ करने के लिए यहां क्लिक करें।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति को पट्टे पर लेते समय पहला कदम आपकी संपत्ति के मापदंडों को निर्धारित करना है। इसका कारण यह है कि सभी प्रकार के व्यवसायों के लिए वाणिज्यिक संपत्तियों की एक विस्तृत श्रृंखला उपलब्ध है। ये पैरामीटर आपकी खोज को उन वाणिज्यिक स्थानों तक सीमित करने में मदद करेंगे जो आपकी आवश्यकताओं के अनुरूप हैं। विशेष रूप से, आप निम्नलिखित समझना चाहेंगे:

  • आदर्श ग्राहक (या कर्मचारी पूल)
  • संपत्ति प्रकार और ज़ोनिंग
  • वांछित आकार
  • अधिकतम बजट
  • सरल उपयोग

आइए इनमें से प्रत्येक वाणिज्यिक अचल संपत्ति मापदंडों पर एक नज़र डालें।

आदर्श ग्राहक (या कर्मचारी पूल)

अपने आदर्श ग्राहक को समझना सबसे महत्वपूर्ण संपत्ति पैरामीटर है यदि आप भौतिक आगंतुकों को अपने स्थान पर आकर्षित करने का व्यवसाय कर रहे हैं। रेस्तरां, खुदरा स्थान और इसी प्रकार के व्यवसाय अच्छे उदाहरण हैं। इसके अलावा, इन व्यवसायों को पता होना चाहिए कि उनके आदर्श ग्राहक कहाँ स्थित हैं।

उदाहरण के लिए, एक फास्ट-कैज़ुअल रेस्तरां ऐसे लोगों द्वारा आबादी वाले क्षेत्र में एक व्यावसायिक स्थान पट्टे पर लेना चाहेगा, जो फास्ट कैज़ुअल डाइनिंग पसंद करते हैं। वैकल्पिक रूप से, एक मिशेलिन स्टार रेस्तरां अधिक संपन्न क्षेत्र में एक और स्थान चुनना चाह सकता है।

यदि आप कार्यालय स्थान की तलाश कर रहे हैं, हालांकि, यह उतना महत्वपूर्ण नहीं है। इसके बजाय, आप एक वाणिज्यिक स्थान खोजना चाहेंगे जो आपके कर्मचारियों के लिए सुविधाजनक हो। आप एक समान विश्लेषण कर सकते हैं और एक ऐसा क्षेत्र ढूंढ सकते हैं जो आपके आदर्श कर्मचारी पूल द्वारा अत्यधिक आबादी वाला हो, जैसे कि सिलिकॉन वैली और प्रौद्योगिकी उद्योग के मामले में।

वाणिज्यिक संपत्ति ज़ोनिंग

सभी वाणिज्यिक अचल संपत्तियों को एक विशिष्ट उपयोग के लिए ज़ोन किया गया है। एक गोदाम औद्योगिक उपयोग के लिए ज़ोन की गई व्यावसायिक संपत्ति का एक अच्छा उदाहरण है। अन्य वाणिज्यिक ज़ोनिंग में अवकाश, कार्यालय, खुदरा और रेस्तरां शामिल हैं। ज़ोनिंग का प्रकार व्यवसाय के प्रकार को निर्धारित करता है जो वाणिज्यिक भवन से बाहर काम कर सकता है।

उदाहरण के लिए, यदि आप कार्यालय स्थान की तलाश कर रहे हैं, तो आप खुदरा या रेस्तरां के लिए ज़ोन की गई संपत्ति को पट्टे पर नहीं दे पाएंगे। इसके विपरीत, आप कार्यालयों के लिए ज़ोन की जगह किराए पर नहीं ले सकते हैं और इसे एक रेस्तरां में बदल सकते हैं। सुनिश्चित करें कि आप अपने स्थानीय ज़ोनिंग कानूनों के साथ-साथ अपने व्यवसाय की ज़रूरतों के ज़ोनिंग के प्रकार को भी समझते हैं।

ऐसा करने के लिए, आप अपने स्थानीय वाणिज्य चैम्बर के साथ या Googling द्वारा या तो अपने ज़िप कोड + ज़ोनिंग नियमों या अपने शहर + ज़ोनिंग नियमों की जाँच कर सकते हैं। जब हम व्यावसायिक आवश्यकताओं और स्टोरफ्रंट साइन ज़ोनिंग के लिए सर्वोत्तम प्रथाओं पर चर्चा करते हैं, तो हम आपको वाणिज्यिक संपत्ति ज़ोनिंग का एक उदाहरण देते हैं।

वांछित आकार

उपलब्ध व्यावसायिक लीज विकल्प काफी हद तक उस स्थान के आकार और लेआउट पर निर्भर करते हैं जिसकी आपको आवश्यकता है। आकार की गणना करने के लिए, आपको आवश्यक वर्ग फुटेज प्राप्त करने के लिए ग्राहकों की संख्या या अपने कार्यबल के आकार को निर्धारित करना होगा।

उदाहरण के लिए, रेस्तरां और खुदरा स्थानों को आमतौर पर प्रति ग्राहक औसतन 15 वर्ग फुट की आवश्यकता होती है। दूसरी ओर, कार्यालयों को आमतौर पर प्रति कर्मचारी 100 से 150 वर्ग फुट के बीच उपयोग करने योग्य कार्यक्षेत्र की आवश्यकता होती है।

इसलिए, यदि आप एक खुदरा या रेस्तरां स्थान की तलाश कर रहे हैं, तो आप यह पता लगाना चाहेंगे कि आपके पास कितने ग्राहक हैं, औसतन, और इसे 15 वर्ग फुट से गुणा करें। यदि आप एक कार्यालय स्थान की तलाश कर रहे हैं, तो आप अपने कार्यबल के वांछित आकार का पूर्वानुमान लगाना चाहते हैं और इसे 100 - 150 से गुणा करेंगे। यह आपको आवश्यक वाणिज्यिक स्थान का आकार देगा।

अधिकतम बजट

एक और बात जो आप निर्धारित करना चाहते हैं वह है आपका अधिकतम मासिक बजट। यह आपकी खोजों को केवल उन्हीं स्थानों तक सीमित करने में आपकी सहायता करेगा जो आप खर्च कर सकते हैं। अधिकतम बजट काफी हद तक आपके व्यवसाय के आकार और प्रदर्शन पर निर्भर करता है।

मदद करने के लिए, अपने क्षेत्र के लिए प्रति वर्ग फुट औसत मूल्य निर्धारित करना महत्वपूर्ण है। प्रति वर्ग फुट का मूल्य आम तौर पर अंतरिक्ष के कुल किराए योग्य वर्ग फुट से विभाजित वार्षिक लीज राशि से प्राप्त होता है। आप अपने क्षेत्र के लिए औसत मूल्य पा सकते हैं अपने ज़िप कोड को लूपनेट की वाणिज्यिक संपत्तियों की निर्देशिका में पट्टे पर टाइप करके।

एक बार जब आप प्रति वर्ग फुट औसत मूल्य पाते हैं, तो आप इसे ले सकते हैं और अपने व्यवसाय के लिए आवश्यक वर्ग फुटेज से गुणा कर सकते हैं। यह आपको अपने वाणिज्यिक पट्टे के लिए अपना अपेक्षित वार्षिक बजट देना चाहिए। अपने अपेक्षित मासिक लीज़ भुगतान को खोजने के लिए उसे 12 से विभाजित करें।

वहां से, आप अपनी अपेक्षित उपयोगिताओं और सामान्य क्षेत्र रखरखाव शुल्क (CAM) को जोड़ना चाहते हैं और इसे अपनी अधिकतम बजट गणनाओं में शामिल करते हैं। अंगूठे का एक अच्छा नियम यह है कि उपयोगिताओं में आम तौर पर प्रति वर्ग फुट ~ $ 2 प्रति वर्ष चलेगा और सीएएम की फीस आपके वार्षिक लीज भुगतान के 15% - 35% के बीच होगी।

आप किसी भी अपेक्षित बिल्ड आउट या वार्षिक किराए में वृद्धि के लिए खर्चों को भी शामिल करना चाहेंगे। बिल्ड आउट की लागत काफी हद तक व्यवसाय के प्रकार पर निर्भर करती है, लेकिन मकान मालिक को कुछ या सभी लागतों को कवर करना संभव है। किराए में वृद्धि के लिए, उम्मीद करें कि आपके पट्टे के भुगतान में सालाना 3% की वृद्धि हो सकती है।

वहां से, आपको यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि आपका अधिकतम बजट आपकी अनुमानित वार्षिक सकल आय के 8% से अधिक न हो। उच्चतर कुछ भी आपके व्यवसाय को वित्तीय संकट में डाल सकता है।

सरल उपयोग

रिटेल व्यवसायों और रेस्तरां के लिए पहुंच भी एक प्रमुख पैरामीटर है। उदाहरण के लिए, ये व्यवसाय अपने ग्राहकों के लिए पर्याप्त पार्किंग चाहते हैं। इसके अलावा, वे अधिक ट्रैफ़िक और वाहन यातायात के साथ एक स्थान चुनना चाहेंगे।

अपने इच्छित पार्किंग के आकार की गणना करना आसान है। अंगूठे का नियम हर तीन ग्राहकों के लिए एक पार्किंग स्थल है। ट्रैफ़िक का निर्धारण पेचीदा और संभावित रूप से अधिक आकर्षक है। मदद करने के लिए, हमने आपके वांछित पैदल यातायात की गणना करने के तरीके के बारे में एक लेख लिखा। यदि आप अपने वांछित वाहन यातायात की गणना करना चाहते हैं, तो आप अपने रेस्तरां के लिए स्थान चुनने के तरीके के बारे में हमारे लेख का उल्लेख कर सकते हैं।

अपने वाणिज्यिक संपत्ति मापदंडों के बारे में अधिक जानकारी के लिए, रेस्तरां स्थान का चयन करने के तरीके के बारे में हमारा लेख पढ़ें। सूचना वाणिज्यिक स्थान को किराए पर लेने के लिए किसी के लिए भी उपयोगी है।

दलालों द्वारा अधिकांश वाणिज्यिक अचल संपत्ति पट्टों की सुविधा दी जाती है। आमतौर पर दो प्रकार के वाणिज्यिक रियल एस्टेट ब्रोकर शामिल होते हैं:

  1. लीजिंग एजेंट - दलाल जो जमींदारों का प्रतिनिधित्व करते हैं
  2. किरायेदार दलाल - दलाल जो किरायेदारों का प्रतिनिधित्व करते हैं

लिस्टिंग एजेंटों को एक मकान मालिक द्वारा अपनी वाणिज्यिक संपत्ति की सूची देने के लिए काम पर रखा जाता है। लिस्टिंग एजेंट एक कमीशन कमाते हैं जो मकान मालिक द्वारा भुगतान किया जाता है, आमतौर पर कुल पट्टे का 3% - 6% के बीच। दूसरी ओर, किरायेदार दलाल, किरायेदार हितों का प्रतिनिधित्व करते हैं। हालांकि, किरायेदार दलाल आमतौर पर मकान मालिक द्वारा भुगतान किए गए समग्र कमीशन का एक प्रतिशत कमाते हैं, किरायेदार दलाल के शुल्क के रूप में जानता है।

इसका मतलब यह है कि एक लिस्टिंग एजेंट का हमेशा कर्तव्य होता है कि वह मकान मालिक के सर्वोत्तम हित में कार्य करे। किरायेदार-दलाल, जबकि वह या वह किरायेदार का प्रतिनिधित्व करता है, हमेशा किरायेदार के सर्वोत्तम हित में कार्य करने का कर्तव्य नहीं होता है। व्यवस्था के आधार पर, किरायेदार-दलाल कभी-कभी एक उद्देश्य तीसरे पक्ष के रूप में अधिक कार्य कर सकते हैं, जिसकी हम नीचे चर्चा करते हैं।

टेनेंट ब्रोकर का उपयोग कब करें

यह अनिवार्य नहीं है कि एक किरायेदार एक दलाल का उपयोग करता है। हालांकि, किरायेदार दलाल आमतौर पर निम्नलिखित तरीकों से एक किरायेदार की मदद कर सकते हैं:

  • उपलब्ध अचल संपत्ति की सूची
  • सटीक बाजार मूल्य निर्धारण और COMP डेटा
  • स्थानीय बाजार की स्थितियों का ज्ञान
  • मोलभाव करने के गुण
  • वित्तपोषण विकल्पों तक पहुंच

इसके अलावा, यह मूल्य आमतौर पर किरायेदार के लिए स्वतंत्र है क्योंकि मकान मालिक आमतौर पर किरायेदार दलाल के शुल्क को कवर करता है। इसलिए यह आमतौर पर एक किरायेदार ब्रोकर को संलग्न करने के लिए एक अच्छा विचार है और उन्हें पट्टे पर लेने के लिए उपयुक्त स्थान खोजने में आपकी मदद करता है। हालांकि, कुछ ब्रोकर समझौते गैर-बाध्यकारी हैं, जबकि अन्य बाध्यकारी हैं, जिनकी हम नीचे चर्चा करते हैं।

कैसे एक वाणिज्यिक ब्रोकर को खोजने के लिए

किरायेदार दलालों को ऑनलाइन या एक व्यक्तिगत नेटवर्क के माध्यम से मिल सकता है। उदाहरण के लिए, ब्रोकर सूची में खोज योग्य ब्रोकर प्रोफाइल की एक सूची है। आप नाम, कंपनी या ज़िप कोड से खोज सकते हैं। वैकल्पिक रूप से, आप अपने नेटवर्क से पूछकर एक दलाल पा सकते हैं।

वाणिज्यिक दलाल पर विचार करते समय पूछे जाने वाले प्रश्न:

  • आपकी विशिष्ट व्यावसायिक आवश्यकताओं के साथ ब्रोकर का अनुभव क्या है?
  • ब्रोकर की अचल संपत्ति अभ्यास का आकार क्या है?
  • दलाल को मुआवजा कैसे दिया जा रहा है?
  • ब्रोकर की फिड्यूसरी ड्यूटी क्या है?
  • क्या दलाल स्थानीय बाजार का जानकार है?

विशेष रूप से, आप एक ऐसे दलाल को ढूंढना चाहेंगे, जिसके पास अनुभव और ध्यान का सही मिश्रण हो। हमने लीरी रीफ के मुख्य विपणन अधिकारी कैरी वुड का साक्षात्कार लिया, जिन्होंने फिट स्मॉल बिजनेस को बताया था कि:

“आप एक ब्रोकर चुनना चाहते हैं जो यह जानने के चौराहे पर है कि आपको क्या करना है और वास्तव में आपकी देखभाल करना है।

यदि आपके पास एक दलाल है जो बहुत सफल है तो आप कम प्राथमिकता हो सकते हैं। यदि आप एक ऐसे दलाल को चुनते हैं जो अनुभवहीन लेकिन चौकस है, तो आप उनकी नौसिखियों की गलतियों का भुगतान कर सकते हैं। मेरी सलाह है कि एक ब्रोकर न चुनें बल्कि एक टीम चुनें। एक जूनियर / सीनियर कॉम्बो चुनें ताकि जब आप अंतरिक्ष के लिए शिकार कर रहे हों तो आप कनिष्ठ के साथ अधिक काम करें, और जब सौदे की बातचीत हो तो आपके पास अनुभवी अनुभवी बातचीत का नेतृत्व हो। ”

एक बार जब आप किसी ब्रोकर पर भरोसा कर लेते हैं, तो आपको लिखित अनुबंध पर हस्ताक्षर करना होगा। यह अनुबंध आमतौर पर निर्धारित करता है कि कार्य संबंध या तो है:

  • अनन्य व्यवस्था
  • कोई भी व्यवस्था नहीं

आइए दोनों के बीच के अंतरों पर एक नजर डालते हैं।

वाणिज्यिक ब्रोकर के साथ विशेष व्यवस्था

एक अनन्य व्यवस्था वह है जहां किरायेदार एक ब्रोकर के साथ 3 - 12 महीने की अवधि के लिए विशेष रूप से काम करता है। इस समय के दौरान, किरायेदार किसी अन्य दलाल के साथ काम नहीं कर सकता है। किरायेदार और दलाल के बीच एक कमीशन बातचीत की जाती है, जो अपेक्षित किरायेदार दलाल शुल्क के एक छोटे हिस्से के बराबर है। हालांकि, इस कमीशन का भुगतान केवल तभी किया जाता है जब कोई किरायेदार ब्रोकर फीस नहीं है।

यह, निश्चित रूप से, दुर्लभ है और जमींदारों को लगभग हमेशा एक किरायेदार दलाल शुल्क का भुगतान करना होगा, इस प्रकार किरायेदार और दलाल के बीच कमीशन माफ करना होगा। यह एक अच्छा विकल्प है क्योंकि किरायेदार ब्रोकर के बाद किरायेदार के लिए एक कर्तव्य शुल्क होगा।

वाणिज्यिक ब्रोकर के साथ कोई भी प्रशंसनीय व्यवस्था नहीं

कोई भी जन्माविशेष व्यवस्था दो रूपों में नहीं आती है: 1) प्रतिनिधित्व करने का अधिकार और, 2) मुआवजे के लिए नहीं।

प्रतिनिधि को कोई भी अधिकार नहीं

कोई भी प्रशंसनीय व्यवस्था का प्रतिनिधित्व करने का अधिकार एक अनन्य व्यवस्था के समान है सिवाय इसके कि एक किरायेदार को अन्य दलालों के साथ बोलने की अनुमति है। हालांकि, किरायेदार अभी भी एक कमीशन का भुगतान करता है, भले ही एक दलाल के माध्यम से पट्टे पर हस्ताक्षर किए गए हों।

क्षतिपूर्ति के लिए नहीं

दूसरी ओर, कोई भी क्षतिपूर्ति योग्य व्यवस्था के लिए नहीं, एक किरायेदार को अधिकतम लचीलापन देता है। यह नॉनबाइंडिंग है और इसमें कोई कमीशन नहीं है। इसके बजाय, यह ब्रोकर को आपकी ओर से बोलने और आपको देखने के लिए शेड्यूल लिस्टिंग का अधिकार देता है। हालांकि, जब यह लचीलापन प्रदान करता है, तो यह व्यवस्था किरायेदार दलाल को एक फ़्यूडूसरी ड्यूटी से कम देती है।

ब्रोकर के बिना कैसे काम करें

याद रखें कि किरायेदार दलाल के साथ एक समझौते पर हस्ताक्षर करना अनिवार्य नहीं है। जब एक किरायेदार ब्रोकर सहायक होता है, तो हमेशा एक छोटा सा मौका होता है कि आप एक कमीशन का भुगतान करेंगे।

यदि आप खुद भी वाणिज्यिक अचल संपत्ति की तलाश करना चाहते हैं, तो आप वाणिज्यिक रियल एस्टेट लिस्टिंग सेवा या लूपनेट जैसी वेबसाइटों पर वाणिज्यिक अचल संपत्ति लिस्टिंग पा सकते हैं। हालाँकि, यदि आप खुद की तलाश करना चाहते हैं, तो आपको एक अनुभवी ब्रोकर की मदद के बिना निम्नलिखित कार्य करने होंगे:

  • नई लिस्टिंग खोजना
  • वॉकथ्रू सेट करना
  • पट्टे पर समझौता नहीं

ब्रोकर का उपयोग नहीं करने का एकमात्र लाभ यह है कि कमीशन का भुगतान करने का कोई मौका नहीं है। अन्यथा, किरायेदार ब्रोकर का उपयोग करना सबसे अच्छा है।

आमतौर पर 3 प्रकार के वाणिज्यिक पट्टे हैं। उनके बीच प्रमुख अंतर लागत और फीस का आकलन करने का तरीका है।

तीन प्रकार के वाणिज्यिक पट्टे हैं:

  • पूर्ण सेवा पट्टा
  • नेट का पट्टा
  • संशोधित सकल पट्टे

आपके पास आरंभ करने में मदद के लिए लोकतंत्र में खुले-खट्टे पट्टे समझौते के एक खोज योग्य डेटाबेस है। आइए प्रत्येक प्रकार के पट्टे को थोड़ा और गहराई से देखें।

पूर्ण सेवा पट्टे

एक पूर्ण सेवा पट्टे कार्यालय भवनों के लिए सबसे आम प्रकार का वाणिज्यिक पट्टा है। एक पूर्ण सेवा पट्टे के साथ किराया सर्व-समावेशी है। इसका मतलब यह है कि संपत्ति से जुड़े खर्चों का भुगतान करने के लिए मकान मालिक जिम्मेदार है, जिसमें संपत्ति कर और बीमा, मरम्मत और रखरखाव, और उपयोगिताओं और चौकीदार सेवाएं शामिल हैं।

यह किरायेदार के लिए अब तक का सबसे अच्छा प्रकार का पट्टा है। कोई छिपी हुई लागत नहीं है और व्यवसाय अपने मासिक और वार्षिक पट्टे के भुगतान का पूर्वानुमान लगा सकते हैं। इस परिदृश्य में, मकान मालिक संपत्ति को बनाए रखने की जिम्मेदारी लेता है।

नेट लीज

एक नेट लीज एक लीज एग्रीमेंट होता है, जहां मकान मालिक पूर्ण सेवा पट्टे की तुलना में कम वार्षिक किराया वसूलता है। हालांकि, मकान मालिक मासिक "सामान्य लागत" को भी शामिल कर सकते हैं, जिसमें संपत्ति कर, संपत्ति बीमा और सामान्य क्षेत्र रखरखाव आइटम (सीएएमएस) जैसी चीजें शामिल हैं। नेट पट्टे या तो एकल, डबल या ट्रिपल नेट लीज पर हो सकते हैं।

एक एकल शुद्ध पट्टे के साथ, एक किरायेदार किराए का भुगतान करता है और इमारत के संपत्ति करों का एक समर्थक अनुपात हिस्सा लेता है। दोहरे शुद्ध पट्टे के साथ, किरायेदार किराए और संपत्ति करों के अलावा संपत्ति बीमा के एक हिस्से का भुगतान करता है। ट्रिपल नेट लीज के साथ, किरायेदार संपत्ति कर, संपत्ति बीमा और CAMS के प्रो-रटा शेयर का भुगतान करता है।

इसका मतलब यह है कि जहां किरायेदार के लिए आधार किराया कम है, वहीं किरायेदार संपत्ति को बनाए रखने से जुड़ी मासिक लागतों के लिए भी जिम्मेदार है। ये खर्च आम तौर पर मासिक किराए के आधार पर जोड़े जाते हैं। ट्रिपल नेट पट्टे सबसे मकान मालिक के अनुकूल हैं। रेस्तरां और खुदरा स्थानों के लिए ट्रिपल नेट लीज सबसे आम है।

ट्रिपल नेट पट्टे के साथ भी, आपको अभी भी संपत्ति बीमा की आवश्यकता होगी। Insurance321 पर विशेषज्ञों से सर्वश्रेष्ठ उद्धरण प्राप्त करें। उनका बाज़ार आपको एजेंटों, दलालों और वाहकों से जोड़ता है ताकि आप अपनी व्यावसायिक आवश्यकताओं को पूरा करने वाली सर्वोत्तम नीति पा सकें। आज एक निःशुल्क उद्धरण पाएं।

संशोधित सकल लीज

एक संशोधित सकल पट्टे पूर्ण सेवा पट्टे और शुद्ध पट्टे का एक समझौता है। संशोधित सकल पट्टे के साथ, एक किरायेदार अपने संपत्ति करों, संपत्ति बीमा और सीएएमएस के अपने हिस्से के लिए भुगतान कर सकता है, लेकिन वे इसे अपने किराए के साथ एकमुश्त भुगतान के रूप में भुगतान करते हैं।

संशोधित सकल पट्टे पर किराया इसलिए तय किया गया है और इसमें कोई छिपी हुई लागत या अप्रत्याशित शुल्क नहीं हैं। यदि कोई कर, बीमा, या CAMS बढ़ता है, तो किराया समान रहता है। नेट लीज के मामले में ऐसा नहीं है। उपयोगिताओं और चौकीदार सेवाओं को जमींदार द्वारा संशोधित सकल पट्टे के साथ कवर किया जाता है।

विभिन्न व्यावसायिक संपत्ति सूचियों पर विचार करते समय, सुनिश्चित करें कि आप अपनी संपत्ति मापदंडों के अतिरिक्त निम्नलिखित का आकलन करते हैं:

  • स्थान - सुनिश्चित करें कि संपत्ति आपके आदर्श ग्राहक या आदर्श कार्यबल के आसपास है। इसके अलावा, आप एक ऐसा स्थान ढूंढना चाहेंगे जिसमें पर्याप्त यातायात और वाहन यातायात के साथ-साथ ग्राहकों या कर्मचारियों के लिए पर्याप्त पार्किंग हो।
  • सुविधाएं और सेवाएं - आप वाणिज्यिक स्थान द्वारा दी जाने वाली सुविधाओं की पूरी श्रृंखला को समझना चाहते हैं। इन सुविधाओं और सेवाओं में सांप्रदायिक कमरे, मुफ्त वाई-फाई, लोडिंग बे और डॉक, डाइनिंग विकल्प, बाहरी स्थान, सीवेज और उपयोगिताओं, ऑन-साइट सुरक्षा और बहुत कुछ शामिल हो सकते हैं। आपके व्यवसाय का ज़ोनिंग अक्सर आपके लिए आवश्यक सुविधाओं और सेवाओं के प्रकार को निर्धारित करेगा।
  • जमींदार का इतिहास - यह समझना महत्वपूर्ण है क्योंकि वाणिज्यिक पट्टे आमतौर पर बहु-वर्षीय समझौते होते हैं। आपके द्वारा चुने जाने वाले मकान मालिक सबसे अधिक संभावना है कि पट्टा समझौते, समझौते में परिवर्तन, किराये में वृद्धि, और बहुत कुछ होगा। ReviewMyLandlord जैसी वेबसाइटें हैं जो आपको बेहतर समझने में मदद कर सकती हैं कि आपका संभावित मकान मालिक कौन है।
  • एंकर किरायेदार - कुछ बहु-इकाई वाणिज्यिक संपत्तियों में एक एंकर किरायेदार है। वाल-मार्ट की तरह यह किरायेदार, एक मॉल या शॉपिंग सेंटर का लंगर डालता है। यदि एंकर किरायेदार छोड़ता है, तो मकान मालिक कानूनी रूप से संपत्ति के अन्य पट्टों से बाहर निकलने में सक्षम हो सकता है। सुनिश्चित करें कि आप पट्टे पर हस्ताक्षर करने से पहले किसी भी एंकर किरायेदारों के बारे में जानते हैं।

कई वॉकथ्रू का संचालन करें

आपको और आपके ब्रोकर को देखने के लिए कई वाणिज्यिक स्थानों की पहचान करनी चाहिए। यह आपको औसत मूल्य की बेहतर समझ पाने में मदद करता है और आपको बातचीत प्रक्रिया के दौरान एक पैर देता है। अपनी खोज के दौरान आप यह भी सुनिश्चित करना चाहेंगे कि आप बजट पर रहें।

अंगूठे का एक नियम यह है कि आपको पट्टे पर हस्ताक्षर करने से पहले 4 - 10 वाणिज्यिक संपत्तियों के बीच विचार करना चाहिए। एलेक्स कोहेन, लीड, रियल एस्टेट ब्रोकरेज कोर में वाणिज्यिक विशेषज्ञ, फिट स्माल बिजनेस को बताते हैं कि:

“अगर यह एक खुदरा स्थान है तो स्थान महत्वपूर्ण है। अन्य खुदरा विक्रेताओं के साथ निकटता, परिवहन तक पहुंच और दृश्यता / साइनेज अवसर महत्वपूर्ण हो सकते हैं। इस मामले में, केवल 4 या 5 रिक्त स्थान उपलब्ध हो सकते हैं जो व्यवसाय के मानदंडों और उद्देश्यों को पूरा करते हैं। एक अच्छा ब्रोकर कभी-कभी रचनात्मक विकल्प विकसित करेगा जो लोकल मापदंडों के बाहर हो सकता है लेकिन अन्य फायदे - जैसे सह-किरायेदारी या लीज़ टर्म लचीलापन प्रदान करता है।

कार्यालय स्थान के संदर्भ में, आमतौर पर किरायेदार 8 -10 विकल्पों पर विचार कर सकते हैं। इसके बाद किरायेदारों ने विकल्प को 4 से घटाकर 5 - 5 कर दिया और भौतिक दौरों पर चले गए। आमतौर पर दौरे एक ही दिन में आयोजित किए जाते हैं, लेकिन यदि आप एक दिन के दौरान 4 - 5 से अधिक यात्रा करते हैं, तो निर्णय लेने की प्रक्रिया को चुनौती देते हुए रिक्त स्थान सभी एक साथ पिघल सकते हैं। "

इन वॉक-थ्रू को "तकनीकी संपत्ति समीक्षा" कहा जाता है। वे आपके ब्रोकर और मकान मालिक के ब्रोकर के साथ संचालित की जाती हैं। एक बार जब आप प्रॉपर्टीज को चला लेते हैं, तो आप प्रत्येक की लीज शर्तों पर विचार करना चाहेंगे।

आप कभी-कभी एक लाइसेंस प्राप्त ठेकेदार के साथ एक संपत्ति चलना चाहते हैं। ऐसा इसलिए है क्योंकि कुछ वाणिज्यिक स्थानों को पट्टे के निर्माण की आवश्यकता होती है, जो अंतरिक्ष में आवश्यक जोड़ या सुधार हैं। बिल्ड आउट पूरी तरह या आंशिक रूप से मकान मालिक द्वारा कवर किया जा सकता है। इस परिदृश्य में यह महत्वपूर्ण है कि आप एक सटीक नवीनीकरण अनुमान प्राप्त करें और अपने पट्टे में एक बिल्ड आउट पर बातचीत करें।

आपके विकल्पों के बीच निर्णायक कारक अक्सर पट्टे की शर्तें होंगी। आइए विभिन्न प्रकार के वाणिज्यिक पट्टे की शर्तों के साथ-साथ सामान्य वाणिज्यिक पट्टे की शर्तों पर चर्चा करने के लिए एक क्षण लें।

एक बार जब आप अपने वाणिज्यिक संपत्ति विकल्पों और उनके संबंधित पट्टों पर विचार कर लेते हैं, तो एक या अधिक वाणिज्यिक स्थान चुनने और पट्टों पर बातचीत करने का समय आ गया है। जब औपचारिक रूप से वाणिज्यिक पट्टे पर बातचीत की प्रक्रिया में प्रवेश करते हैं, तो आप लिखित रूप में शर्तों का अनुरोध करके शुरू करना चाहेंगे। यह अनुरोध आपके या आपके दलाल से आ सकता है और मकान मालिक के दलाल द्वारा आपूर्ति की जाती है।

वहाँ से, आप एक व्यावसायिक आशय पत्र (एलओआई) लिखना चाहते हैं जो आपके प्रस्ताव या काउंटर प्रस्ताव का प्रतिनिधित्व करता है। LOI आपके लिए मकान मालिक को बेचने का एक मौका है कि आप एक महान किरायेदार क्यों बनायेंगे। यह उच्च मांग के साथ एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार में विशेष रूप से फायदेमंद है।

आशय पत्र में जिन चीजों को आप शामिल करना चाहते हैं उनमें शामिल हैं:

  • पट्टे पर देने के अपने इरादे के साथ बयान
  • आपके व्यवसाय का विवरण
  • व्यापार में वर्षों की संख्या
  • मूल्य निर्धारण सहित उत्पादों और सेवाओं की सूची
  • आपकी प्रस्तावित शर्तें

शर्तें या तो मकान मालिक के दलाल द्वारा प्रस्तावित शर्तों या आपके या आपके दलाल द्वारा प्रति-प्रस्ताव के समान हो सकती हैं। शर्तों में किराये की कीमत और पट्टे के प्रकार शामिल हैं, लेकिन वे अधिक बारीक शर्तों को भी शामिल करते हैं। आप इन लीज शर्तों में से किसी को और सभी को काउंटर कर सकते हैं। यदि यह एक काउंटर प्रस्ताव है, तो बातचीत की प्रक्रिया शुरू होती है

आम वाणिज्यिक पट्टे की शर्तें

पट्टे के प्रकार के बावजूद, वाणिज्यिक पट्टों में अक्सर समान पट्टे की शर्तें होंगी। जबकि भुगतान संरचना भिन्न हो सकती है, सभी पट्टों में आवश्यक जमा, पट्टे की लंबाई, और बहुत कुछ शामिल हैं। विशेष रूप से, आप अपने पट्टे की शर्तों को समझना चाहेंगे:

  • क्लॉज का प्रयोग करें - यह खंड व्यवसाय के प्रकार को निर्धारित करता है जो अंतरिक्ष का उपयोग कर सकता है। उदाहरण के लिए, कुछ रिक्त स्थान खुदरा क्षेत्र के लिए ज़ोन किए गए हैं जबकि अन्य कार्यालय स्थानों के लिए ज़ोन किए गए हैं। यदि आप भविष्य में अपने स्थान को उदासीन करने की अपेक्षा करते हैं, तो यह उपयोग खंड विशेष रूप से महत्वपूर्ण है, क्योंकि यह उपठेका के लिए उपलब्ध व्यवसायों को सीमित करता है।
  • पट्टे की लंबाई - वाणिज्यिक पट्टे आमतौर पर 3 से लेकर - 10 साल तक होते हैं। एक छोटा पट्टा लाभप्रद हो सकता है क्योंकि यह एक व्यापार लचीलापन देता है और भविष्य के किसी भी वित्तीय बोझ को कम करता है।
  • असाइनमेंट - यदि कोई व्यवसाय अंततः संपत्ति को उदासीन करना चाहता है, तो एक पट्टा "असाइन करने योग्य" होना चाहिए। इसके अलावा, एक नियत पट्टे से किसी व्यवसाय की बिक्री में पट्टे को शामिल करना संभव हो जाता है। उदाहरण के लिए, एक महान स्थान वाला एक रेस्तरां दूसरे रेस्तरां द्वारा खरीदा जा सकता है क्योंकि स्थान बहुत अच्छा है।
  • पूंजी व्यय - ये व्यय निर्धारित करते हैं कि वाणिज्यिक संपत्ति से जुड़े मरम्मत, रखरखाव और अन्य लागतों के लिए कौन जिम्मेदार है। एक शुद्ध पट्टा, उदाहरण के लिए, सभी पूंजीगत व्यय के लिए एक किरायेदार से शुल्क लेता है। दूसरी ओर एक पूर्ण सेवा पट्टे पर, सभी पूंजीगत व्यय को कवर करने के लिए मकान मालिक की आवश्यकता होती है।
  • किराया और वृद्धि - सभी पट्टे न केवल मासिक और वार्षिक किराया बल्कि भविष्य के किसी भी किराए में वृद्धि को निर्धारित करते हैं। एक वृद्धि एक शब्द है जो पट्टे के दौरान मकान मालिक को कानूनी रूप से किराया बढ़ाने की अनुमति देता है। एक वर्ष में 3% के बराबर किराया वृद्धि देखना आम है। सुनिश्चित करें कि आपके पट्टे में कोई असामान्य वृद्धि नहीं है
  • जमा - अधिकांश पट्टों को एक जमा राशि की आवश्यकता होती है। जमा पूरी तरह से वापसी योग्य है और मकान मालिक को एक अपराधी किरायेदार या किरायेदार से बचाता है जो संपत्ति को अतिरिक्त नुकसान पहुंचाता है। सामान्य जमा 3 - 6 महीने के किराए के बीच है।
  • लीज बिल्ड-आउट क्रेडिट - ये क्रेडिट किरायेदार के लिए मकान मालिक की कीमत पर अपने वाणिज्यिक स्थान में पट्टे पर सुधार करने की क्षमता का प्रतिनिधित्व करते हैं। व्यवसाय के सफल संचालन के लिए ये विस्तार और सुधार आवश्यक हैं। बिल्ड-आउट क्रेडिट के साथ, मकान मालिक या तो कम किराए की पेशकश करते हैं, किरायेदारों की प्रतिपूर्ति करते हैं, या सीधे जेब से भुगतान करते हैं।
  • समाप्ति खंड - पट्टे के भीतर खंड जो मकान मालिक और / या किरायेदार को कुछ शर्तों के तहत समझौते को समाप्त करने की अनुमति देता है। समाप्ति खंड महान हैं यदि यह आपको समझौते को समाप्त करने की अनुमति देता है, लेकिन आपके जोखिम को बढ़ाता है अगर मकान मालिक भी समझौते को समाप्त कर सकता है।
  • किराए में छूट - यह शब्द निर्धारित करता है कि यदि वाणिज्यिक संपत्ति क्षतिग्रस्त है, तो किरायेदार को किराया (या कम किराए का भुगतान) नहीं करना होगा, जब तक कि क्षति तय नहीं हो जाती। यह व्यवसाय के जोखिम को कम करने का एक शानदार तरीका है।

हालांकि, लेरीफ के मुख्य विपणन अधिकारी कैरी वुड के अनुसार, वाणिज्यिक पट्टे में सबसे अधिक अनदेखी की गई वस्तु इमारत का सकल कारक है:

“सकल अप कारक आपके वास्तविक प्रयोग करने योग्य क्षेत्र और सूचीबद्ध किराया क्षेत्र के वर्ग फुटेज के बीच अंतर है। यह अंतर सामान्य क्षेत्रों (ज्यादातर हॉलवे और वॉशरूम) के किरायेदार का आनुपातिक हिस्सा है।

उदाहरण के लिए, एक सूट जिसमें 4,000 वर्ग फुट का उपयोग करने योग्य क्षेत्र है, जिसे आमतौर पर लगभग 4,500 वर्ग फुट में मापा जाता है। लेकिन जब आप केवल 4,000 वर्ग फीट का उपयोग कर सकते हैं, तो आपसे 4,500 वर्ग फीट जगह के लिए शुल्क लिया जाएगा। यह दलालों और किरायेदारों और वाणिज्यिक पट्टों में सबसे बड़े अंतर निर्माता द्वारा कम से कम समझा गया पट्टा खंड है। ”

अपने पट्टे को देखते हुए, आप शर्तों पर बातचीत करना चाहेंगे ताकि आप अपने सकल कारक को कम कर सकें।

पट्टे के लिए उपलब्ध कई स्थानों को देखने के बाद, आप आश्चर्यचकित हो सकते हैं कि क्या वाणिज्यिक अचल संपत्ति खरीदना या पट्टे पर देना बेहतर है। बेशक, ऐसे मौके होते हैं जब इसे किराए पर देने के बजाय वाणिज्यिक अचल संपत्ति खरीदना बेहतर हो सकता है। उदाहरण के लिए, यदि आप एक वाणिज्यिक स्थान खरीदते हैं, तो आप इक्विटी, मूल्यह्रास, नकदी प्रवाह और संपत्ति की प्रशंसा का लाभ लेंगे।

विशेष रूप से, वाणिज्यिक अचल संपत्ति को पट्टे पर खरीदने के लाभों में शामिल हैं:

  • इक्विटी का निर्माण करें - आप इस इक्विटी को अतिरिक्त विस्तार के लिए संपार्श्विक के रूप में उपयोग कर सकते हैं।
  • खुद की सराहना करने वाली संपत्ति - समय के साथ, वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मूल्य में वृद्धि हो सकती है, जिससे आप अंततः लाभ के लिए बेच सकते हैं। हालांकि, संपत्ति भी मूल्य खो सकती है, इसे जोखिम के साथ एक निवेश बना सकती है जिसे आपको विचार करने की आवश्यकता है।
  • भवन की सराहना करें - आप अपने टैक्स रिटर्न पर वार्षिक मूल्यह्रास का दावा कर सकते हैं।
  • नकदी का प्रवाह बढ़ाएं - वाणिज्यिक रिक्त स्थान में आमतौर पर भवन के 51% हिस्से पर कब्जा करने के लिए मालिक के कब्जे वाले व्यवसायों की आवश्यकता होती है। हालांकि, आप शेष स्थान को किराए पर ले सकते हैं और किराये की आय प्राप्त कर सकते हैं।

इसके अलावा, यह व्यावसायिक इमारतों को बेचे जाने के लिए असामान्य नहीं है जो कम मात्रा में छोड़ सकते हैं। यदि आप एक ऐसे स्थान को पट्टे पर दे रहे हैं जो किसी अन्य जमींदार को बेचा जाता है, तो संभव है कि आप अपने स्थान से बाहर निकल जाएं। यह आम तौर पर समाप्ति खंड का हिस्सा है। फिर भी, यदि आप अपना खुद का स्थान रखते हैं, तो आप कभी भी बाहर नहीं निकलेंगे।

जब लीजिंग के लाभों की बात आती है, तो किरायेदारों को किसी भी डाउन पेमेंट से बचने के लिए मिलता है। इसके बजाय, वे 3 - 6 महीने के किराए के बराबर रिफंडेबल डिपॉजिट का भुगतान करते हैं, जो अक्सर वाणिज्यिक ऋण के लिए आवश्यक 10% - 35% डाउन पेमेंट से बहुत कम होता है।

इसके अलावा, पट्टे के भुगतान में कटौती की जा सकती है, जिससे व्यवसाय का कर बोझ कम होता है। यह एक संपत्ति के मालिक के विपरीत है, जो आपको केवल इसके उपयोगी जीवन से अधिक संपत्ति के मूल्यह्रास की अनुमति देता है। बेशक, यदि आप एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति संपत्ति का वित्तपोषण करते हैं, तो आप ब्याज भुगतान और उत्पत्ति शुल्क भी घटा सकते हैं।

क्या अधिक है, एक वाणिज्यिक संपत्ति के मालिक पट्टे से अधिक स्थिर हो सकता है। यदि आप एक वाणिज्यिक संपत्ति खरीदने में रुचि रखते हैं, तो सबसे अच्छा वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण पर हमारा लेख पढ़ें। हम पांच ऋणों की रूपरेखा तैयार करते हैं और चर्चा करते हैं कि आपकी विशिष्ट आवश्यकताओं के लिए कौन से सही हैं।

एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति का पट्टा एक वाणिज्यिक स्थान के जमींदार और एक व्यवसाय के बीच दीर्घकालिक किराये का समझौता है। कई प्रकार के वाणिज्यिक पट्टे और कई प्रकार के वाणिज्यिक स्थान हैं। पट्टों में पूर्ण सेवा पट्टे, शुद्ध पट्टे और संशोधित सकल पट्टे शामिल हैं। ये पट्टे किरायेदारों को कार्यालय के रिक्त स्थान, खुदरा और रेस्तरां स्थानों और साथ ही औद्योगिक स्थानों को किराए पर देने में मदद करते हैं।

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